张江高科:转让参股公司股权和房产,为业绩保驾护航

　　张江高科 600895

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-12-24

　　事件:

　　2014年11月18日,公司公告称,公司全资子公司—上海张江集成电路产业区开发有限公司与上海韦尔半导体股份有限公司签订《上海市商品房出售合同》,将座落于龙东大道3000号1幢C楼3至8层的房屋以总价1.72亿元(1.85万元/平,单价包含该房屋装修款927.90万元)出售给后者。该房屋为办公用房,建筑面积9279.02平米。

　　2014年11月18日,公司公告称,公司全资子公司—上海张江集成电路产业区开发有限公司与上海市浦东新区唐镇人民政府签署《浦东新区动迁安置房定向供应协议》,将座落于上海市浦东新区盛夏路1-35号的“樟盛苑”商品房以35483.82万元转让给后者。该处商品房共计322套,其中一室一厅为38套、二室一厅为40套、三室二厅为244套,建筑面积为29569.85平米。

　　2014年12月20日,公司公告称,公司全资子公司Shanghai(Z.J.)Hi-TechParkLimited的下属全资公司WellLeadTechnologyLimited和FirmFastDevelopmentsLimited通过加速建档大宗交易方式出售所持中芯国际集成电路制造有限公司(0981.HK)5.10亿股,占其已流通股本的1.42%。本次出售的中芯国际(0981.HK)股票原投资成本为4.73亿港元,平均每股成本0.93港元。2012年末公司计提中芯国际(可供出售金融资产)减值准备1.91亿港元。本次出售产生投资收益约6900万港元,现金流约3.5亿港元。本次减持后,公司不再持有中芯国际股票。

　　投资建议:

　　公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。今年以来公司加大了项目出让和参股公司周转力度,回笼资金也提升了业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.34元,对应RNAV是14.70元。截至12月23日,公司收盘于11.20元,对应2014、2015年PE分别为43.08倍和32.94倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV即14.70元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。

　　主要分析:

　　1.公司转让两个房产项目权益建面3.89万平,获得5.27亿元转让收入。2014年11月18日,公司公告称,公司全资子公司—上海张江集成电路产业区开发有限公司与上海韦尔半导体股份有限公司签订《上海市商品房出售合同》,将座落于龙东大道3000号1幢C楼3至8层的房屋以总价1.72亿元(1.85万元/平,单价包含该房屋装修款927.90万元)出售给后者。该房屋为办公用房,建筑面积9279.02平米。

　　2014年11月18日,公司公告称,公司全资子公司—上海张江集成电路产业区开发有限公司与上海市浦东新区唐镇人民政府签署《浦东新区动迁安置房定向供应协议》,将座落于上海市浦东新区盛夏路1-35号的“樟盛苑”商品房以35483.82万元转让给后者。该处商品房共计322套,其中一室一厅为38套、二室一厅为40套、三室二厅为244套,建筑面积为29569.85平米。

　　2.公司大宗交易减持中芯国际1.42%股权,获得投资收益6900万港元。2014年12月20日,公司公告称,公司全资子公司Shanghai(Z.J.)Hi-TechParkLimited的下属全资公司WellLeadTechnologyLimited和FirmFastDevelopmentsLimited通过加速建档大宗交易方式出售所持中芯国际集成电路制造有限公司(0981.HK)5.10亿股,占其已流通股本的1.42%。本次出售的中芯国际(0981.HK)股票原投资成本为4.73亿港元,平均每股成本0.93港元。2012年末公司计提中芯国际(可供出售金融资产)减值准备1.91亿港元。本次出售产生投资收益约6900万港元,现金流约3.5亿港元。本次减持后,公司不再持有中芯国际股票。

　　3.投资建议:租售稳健,“新三板”获批后投资收益增长,维持“增持”评级。公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。今年以来公司加大了项目出让和参股公司减持力度,回笼资金也提升了业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.34元,对应RNAV是14.70元。截至12月23日,公司收盘于11.20元,对应2014、2015年PE分别为43.08倍和32.94倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV即14.70元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。

　　4.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。