房地产:资金依旧承压,开工周转继续加快 荐9股

　　类别：行业研究 机构：中国银河证券股份有限公司 研究员：潘玮 日期：2018-08-17

　　1、1-7月商品房销面及销售额增速环比前6个月继续回升。1-7月,商品房销售面积及销售金额累计同比分别增4.2%及14.4%,环比前6个月增长幅度有所提升。单月销售面积同比增速从5%回升为10%,得益于销售面积的提升,销售金额同比增速比前6个月回升5个百分点至22%。考虑到月销售均价增速较为稳定,去年8月份单月销售金额基数增幅较小,下个月销售金额增速可能会进一步提升。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,38城1-7月新房销量累计降7.7%,降幅比前6个月缩小0.5个百分点,其中一二三线城市分别下降13.9%、14.8%、1.1%。

　　2、土地市场继续回暖。1-7月土地购置面积累计同比增速11.3%;1-7月土地成交价款累计同比增速21.9%,土地市场回暖势头较好。我们看好未来一段时间的土地市场,原因在于1)房企对一二线城市长期看好,土地投资需求仍然旺盛;2)随着重点二线城市快速去化,房企有相对较强的补库存动力;3)住建部7月表示将因地制宜推进棚改货币化安置,因此部分基本面较好的三四线城市也将继续经历快速去化的进程,这部分城市预计也会有补库存需求。

　　3、新开工面积、投资累计增速提升。前7个月新开工面积累计同比增14.4%,再次创新高,施工面积累计同比增3%,继续缓慢增长。我们认为在资金趋紧的环境下,拿地到新开工的节奏持续加快,销售增速缓慢回升,我们看好新开工面积增长对投资增速的提振作用。2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比名义增长10.2%。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%。7月单月地产投资同比增13.2%,回升4.8个百分点,由于去年8月基数较低,增速为近年较高水平。结合近期信贷政策,我们认为,投资增速依旧受制于各项投融资渠道的收窄。

　　4、到位资金增速回升,定金及预付款占比持续走高。1-7月份,房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%。其中,自筹资金30187亿元,增长10.4%,增速继续提升;定金及预收款31013亿元,增长15.1%,增速提升2.6个百分点。主要开发资金来源累计占比中,定金及预付款、自筹资金占比持续走高。央行以房贷为主的居民中长期贷款累计同比降低10%,略微回升1个百分点,但是个人按揭贷款单月同比增速大幅提升20个百分点。考虑到去年三季度增速较高,资金面数据在8月可能有所回落

　　5、投资建议:市场逐渐回归理性,优质房企在上半年充分展示了在各类融资渠道的优势,我们看好三季度地产板块的行情,认为加大配置板块的机会已经到来。建议把握三条主线:1)低估值的一二线龙头地产股:招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展;2)高成长的优质地产股:新城控股、阳光城、蓝光发展;3)资源优势强劲的地产股:华侨城A。

　　6、风险提示:房企偿债能力不足风险,棚改不及预期风险等。