1、美国地产热度犹存

疫情以来，在三轮财政刺激和天量的量化宽松下，叠加极低的抵押贷款利率环境，美国房价进入“加速”上升期。当地时间6月29日，美国标普房价指数4月份同比增速再创新高。标普CS房价指数中，20大中城市房价同比增长14.88%，增速创下2005年以来最高值。

美国地产再次进入“繁荣期”，令人不禁联想起次贷危机中房地产泡沫的破灭。那么本轮美国地产是否会再次破灭?地产热究竟因何而起，又该如何收场呢?

2、三大因素催化下的“购房热”

2.1 “千禧一代”的购房刚需

随着越来越多的“千禧一代”步入社会，“85后”正在成为本轮美国购房热中的中坚力量。根据美国地产评鉴公司Zillow最近的一份《购房趋势报告》显示，美国首套房购买者的年龄中位数为34岁。美国人口调查局在2020年的最新调查显示，在未来的5年里，将有越来越多的“千禧一代”抵达34岁门槛，成为本轮地产周期中的“主力军”。

2.2 疫情催生的逆城市化加速

除了人口结构方面的因素，美国正在进行的逆城市化也是催生本轮地产热的重要因素之一。次贷危机爆发前，伴随“千禧一代”的增长和大量移民进入美国境内，年轻人纷纷涌入城市寻求更好的发展机会，美国经历了一轮“再城市化”进程。

然而进入2010年起，随着 “千禧一代”的逐渐成长，在步入30岁的年纪后，社会思潮发生了改变，城市生活不再是时髦的代名词，追求健康，远离都市重新成为了人们追求的生活标准。与此同时，次贷危机爆发后，经济下滑，城市生活成本相对抬升，这也促使了一部分居民产生了向城郊迁徙的想法。在这种环境下，2010年起，美国三大城市纽约、芝加哥以及洛杉矶的常住人口增速放缓。2015年起，各大城市增速下滑趋势越发明显。

本轮疫情的爆发加快了“逆城市化”进程。疫情爆发后，居家限令使得都市居民不得不在狭小的空间里蜗居，较高的人口密度也加大了感染风险。与此同时，企业在疫情期间提出了远程办公的要求，降低了居住城市周边所带来的通勤成本，使得城市周边的“卫星城”性价比凸显。根据NAR公布的《2021年购房趋势》，各年龄段购房者均更倾向在城郊或者大城市周边的“卫星城”购房。

截止2020年底，美国房价涨幅在地理分布上有以下两大特征：

(1)东西沿海区域房价涨幅较中部更高。西海岸以西雅图、洛杉矶、旧金山为代表的周边地区涨价明显。而东海岸方面，主要涨价区域也均围绕着波士顿、纽约、迈阿密等地区。整体来看，主要涨价区域还是集中在大型城市所在的周边区域。

(2)大城市周边的“卫星城”价格涨幅较中心城市更高。通过观察本轮地产周期中涨价幅度最高的100个城市，不难发现，这些城市大多是大型城市周边的“卫星城”。2020年全年房价涨幅最高的城镇集中在宾夕法尼亚州，而这些城市全部隶属于匹兹堡周边的“卫星城”。同样的现象在西雅图、菲尼克斯以及格林维尔均有所体现。因此，从房价涨幅上来看，美国逆城市化加速在疫情期间得到充分印证。

2.3 处于历史低位的抵押贷款利率

目前处于历史低位的抵押贷款利率无疑为居民购房融资提供了便利。疫情爆发后，美联储先后采取了降息和QE来应对经济的下行。在此格局下，长端利率下行明显， 30年期抵押贷款固定利率也不断下探，目前仍维持在历史低位，进而促进居民贷款购房的意愿。正如上文所述，目前大量“千禧一代”正步入首套房购置期，低利率环促使一部分更年轻的“千禧一代”产生类似“此时不买，更待何时”的想法，进而提前购置首套房。

3、地产库存告急，居民“一房难求”

自今年初以来，美国的住房销售已经连续5月下滑，然而我们认为不宜将此现象解释为美国地产的降温。实际上，美国地产正处于“一房难求”的境地：

(1)各大城市房源挂牌至出售时间越来越短。今年年初以来，各大城市的房屋在线挂牌至出售平均时间均大幅下降，从房屋在网上挂牌到实际出售普遍在10天以下。整体来说，目前可供美国购房者选择的房源量并不多，因此一旦有房源挂牌很快便会被抢购一空。

(2)5月份住房销售签约超预期反弹。此前市场对于5月份住房销售签约的一致预期为同比下降0.8%，然而5月份住房销售签约同比增长13.12%，远超预期。理论上，由于住房销售签约数据会在未来的1-2个月内转换为实际销售数据，因此，为了排除去年的基数效应，从两年复合增速上来看，5月份的成屋销售签约增速反弹预示着未来1-2个月内实际销售同比增速会再次拐头向上。以此来看，美国地产需求依旧非常强劲。

结合以上两点，我们认为年初以来的销售数据下滑并非意味着美国地产市场的降温。整体来看，当下的美国地产火热是由供需失衡造成的，销售下滑的主要原因是房源紧缺，供不应求所造成的低成交现象。