变化太快了!

　　这是今年听到的同业们发出感慨最多的一句话。

　　年初，业内的感受是剧烈的人事震荡，各大公司、各大集团，人散人聚、好不热闹。不夸张的说，春节前的这一波“大挪移”是近年来罕见的。就原因来看，表面上跟业绩指标有关，实际上是行业变革带来的“人才洗牌”。

　　不换思想就换人，是吧。

　　年后，始料未及的是市场的翻江倒海，波涛汹涌。以上海、北京、深圳为首的一线城市掀起了二手房和新房量价高涨的狂潮。北京先是以大兴、门头沟为代表的两宗地王点燃了舆论炸弹，后是二手房价格暴涨引起市场恐慌，最后新房市场摩拳擦掌、闻风而动，或是捂盘惜售，或是开盘售罄。

　　营销人狂跳的心，涨红的脸，不知所措的笑。

　　年中，一大批新老项目粉墨登场。活动之多，论坛之密，刷新之快，声音之杂，前所未见，叹为观止。楼市到底有多热闹，项目有多精彩，业绩有多靓丽，看看『地产营销人』5月份发的20多篇文章就知道了。

　　他们说这半年过得真充实……真兴奋……真迷茫。

　　是呀，扪心自问，这一场狂欢到底与你何干?你是弄潮儿，还是一叶扁舟，不会真把行情当成能力了吧?

　　不如点上一炷沉香，闭目冥思，营销人未来该具备什么样的真能力。

　　一、 市场预判能力

　　营销人都喜欢说：顺势而为。

　　但问题是顺在“势”前，还是“势”后，这两者差别不小。大势到来之前，可以预判出、分析到、准备好，才是高手。大势已至，所有人都已有感知，再去追随，晚了半步，丢了一局。

　　关注政策，分析市场，研判动向，从来没有像现在这般重要。

　　如果你抢在限购前快速出货;如果你赶在爆发前先涨一轮;如果你的预售价格再有点想象力;如果你在一年前能大胆拿地，如果没有如果，你是否能正确预判市场。

　　预判来自于数据的积累，政治的敏感，科学的方法，这是一种踏准周期的能力，一种对营销人来说无比重要的能力。

　　二、 产品定位能力

　　产品定位不是发展部的事，不是设计部的事，是营销人的事。

　　产品定位不仅仅在于竞品的分析、市场的推理，更在于一种“直觉”。这种直觉可以透过静态数据遥看未来走向;可以在客户深访中收获需求的蛛丝马迹;可以在行业演进中梳理产品体系;可以在丰富的生活经验里洞察人性诉求。

　　直觉高于理性，直觉是厚积薄发时的一念灵光。

　　如果说市场预判能力的薄弱不会危及生死，那么产品定位能力的缺失将直接关系项目的“成败”。

　　记住，时间是一副解药，但不能治好所有的病痛。

　　三、 营销执行能力

　　超强的营销执行力可以让一个团队、一个公司变得卓越。

　　营销执行能力在当下变化莫测的市场环境中已经成为核心竞争力。面对不可撼动的业绩目标，如何凝聚团队，如何整合资源，如何引导舆论，如何制定策略，如何协调内部，如何把控节奏，如何……

　　营销就是事无巨细，营销就是事必躬亲;营销就是团结协作，营销就是激情四射;营销就是目标，营销就是计划。

　　营销是一场又一场永不停歇的“战役”。

　　一个营销人，一个操盘手，如何在起伏不定的市场中保持淡定和从容?

　　从内心寻找能量，从思考寻找方向，从态度寻找信仰。逐步培养起市场预判的能力，产品定位的能力，以及营销执行力。从此，胸有成竹、运筹帷幄、决胜千里。

　　在一片豪宅的嘈杂中，一个低调的普宅项目正是以一个团队的卓越能力不断刷出热销奇迹，给市场留下了属于自己的印迹。

　　金泰丽湾·悦栖山是金泰地产布局京西生态涵养区精心打造的18万平米的生态宜居大盘。

　　该项目处于门头沟成熟地段，西山天然生态涵养区核心位置，坐拥优越的自然生态资源和便捷的交通体系。简欧的建筑风格，古典的园林景观，均衡布局的改善户型，让其以现房姿态夺得1—4月份门头沟区域的住宅销冠。

　　去年330新政之前，门头沟还是一个默默无闻的区域，其市场热度和成交量也不可与现在同日而语。在2014底到2015年初的一段时期，即使普宅也面临市场低迷的问题。金泰丽湾·悦栖山的营销团队采取了一系列方法，力图让项目价值重塑。

　　为了更精准的定义区域，提升调性，项目以“金泰丽湾·悦栖山”的全新形象面市，从推广到包装向市场传递新的品质感。

　　同时，精准预判市场走势，踩准区域节奏，大胆逆势调价，提高其升值预期，在2015年门头沟区域成交价格同比2014年下降了15%的情况下，让项目实现同期上升8%的价格增幅，引起业内侧目。

　　而销售模式的改变也真正让金泰丽湾·悦栖山突破了业绩瓶颈，确立了区域热销领头羊的地位。

　　“直管渠道”和“拓销联合”销售模式是其成功的法宝。充分的整合市场资源，严格而充满弹性的激励政策，迅速而坚决的执行力，使项目在短短的时间内到访量提升了10倍，扩大了客户基数，提高了成交率。

　　2015年下半年开始，随着楼市几次降息降准，开放二胎等利好政策的推出，以及区域诞生地王的频率明显增加，在地价开始赶超周边在售房价的局势下，金泰丽湾·悦栖山开始全面爆发销售势能。去年年底，该项目的销售额在区域内蹿升至第二名，并在12月份创下销冠佳绩。

　　产品定位的前瞻性也是承接大势利好的重要因素。金泰丽湾·悦栖山产品供应端在这波行情里就占据了明显优势：户型面积以90-220平米，从两居到四居为主，主力户型在区域内十分稀缺。

　　据悉，项目将推出新的户型，前景依然乐观。两座楼王产品，以120㎡和140㎡左右的三居和220四居为主，在实现品质升级的同时，也很好的控制了总价，预计会得到市场的热烈追捧。

　　抛开产品硬件和营销能力的出众，软件的加码亦是提高客户满意度，实现口碑广泛传播的动因。

　　金泰丽湾·悦栖山早在2015年便提出了“定制精装”理念，并以联盟商家形式引入定制精装服务商，提升项目服务附加值，凸显“毛坯+定制精装”的优势。

　　引入家装品牌商家本着提升项目服务附加值以及利惠客户的原则，与家装品牌龙头企业东易日盛达成联盟协议，为项目业主提供免费设计方案;引入家装全服务链企业——居品美业，实现项目现有精装样板间软配饰升级，更好的体现产品的户型优势，同时为购房者提供软装展示示范区，提供更细致的服务，提高项目服务附加值。

　　另外，金泰丽湾·悦栖山建立了生活资源整合平台。签署了多家品牌联盟商家，完善了项目的社区服务体系。

　　金泰丽湾·悦栖山的智慧“悦生活”服务平台，意在打造一键式智慧亲情社区，使项目逐步建立起“游”、“养”、“医”、“学”、“住”的“悦生活体系”。

　　1金泰国旅提供全球化的旅游定制服务，项目业主专属优惠的“游计划”为业主提供旅游服务。

　　2借助京煤集团总医院的资源为业主提供医疗讲座等“医计划”医疗服务。

　　3社区配套规划了养老机构进驻的条件，以及养生馆等，未来商业有条件引进品牌机构，打造悦栖山的“养计划”。

　　4社区内教委直属幼儿园并引进早教、规划具备4：30学堂使用设施等，实现“学计划”。

　　5金泰卓越物业与万科物业进行品牌合作，以万科物业睿服务打造星级品质服务，实现房产增值保值，通过品牌联袂合作提升项目附加值。

　　地产营销人的成熟，在于身处市场漩涡而不随波逐流，练就世界观和方法论的独有心法去应对起伏和变化，虽然每一个项目都会历经艰险和挑战，但是经验值的积累和操盘能力的提高更能有助于成长。

　　送给诸位一句话：

　　所有的努力，不是为了让别人觉得你了不起，而是为了能让自己打心里看得起自己。