滨江集团:未来增长确定 “强烈推荐”评级

　　一、 事件概述

　　近日我们对滨江集团进行实地调研,向公司董秘了解公司近期项目进展情况,及未来发展规划。

　　二、 分析与判断

　　公司城市之星项目热销,成为近期杭州市销售亮点

　　公司城市之星项目于今年3 月开盘一栋公寓,因其土地为商业性质,不受限购政策限制,受到市场追捧,开盘当日去化率达80%,成为近期杭州地产市场的一个亮点。公司计划近期开盘销售另一栋公寓,预计市场购买热情依然较高。城市之星项目由6 栋楼构成,建筑面积共32 万平方米,其中包括4 栋住宅(70 年产权)和2 栋共建(50 年产权)。2010 年公司已开盘3 栋住宅,销售情况良好,销售价格由41000 元/ m2 上涨到45000 元/m2。2 栋共建公司在早期已申请为公寓项目,即50 年产权,民用水电费,不受限购令限制,目前是市场的稀缺品种。公司定价34000 元/ m2 较有吸引力。两栋公寓共8 万平方米左右,预计销售回款接近30 亿元。

　　2011年可售项目较多,预计公司销售额仍可创新高

　　公司2011 年可售项目较多,城市之星与万家星城尾盘预计销售金额可达到60 亿元左右,此外金色黎明一期计划在5-6 月开盘,上虞城市之星与萧山湘湖项目也计划今年推盘,可售资源接近200 亿元。2010 年公司销售额116 亿元,预计今年销售额可再创新高。

　　2011年可结算项目决定未来增长确定,稀缺项目提升投资价值

　　截止12 月30 日公司预收账款124 亿元,锁定今明两年业绩。但根据公司项目进度,2011 年可结算项目有限,仅有千岛湖湖滨花园、阳光海岸和金色兰亭的部分尾盘,以及万家星城一期,2012-2013 年为项目结算集中期,未来增长确定。我们认为公司持有的稀缺资源项目一方面增加公司重估价值,另一方面反映出公司拿地能力,提升了公司的投资价值。

　　这里提到的稀缺资源项目包括杭汽发项目,萧山湘湖项目和杨家牌楼项目。杭汽发项目位于武林门附近,拿地时楼面地价10800 元/m2,目前周边售价在60000 元/m2左右。杨家牌楼项目位于西溪公园对面,售价预计在50000 元/m2 左右。

　　保障房代建业务顺利进行,计划未来还将涉及商业代建业务

　　公司参与的保障房代建业务未来或将成为保障房建设模式的范本之一。其代建模式为政府确保建筑成本所需资金,公司负责组织和管理项目的设计、建筑和装修等环节,并按每平米固定价格收取代建费用。公司目前参与的江干区回迁房代建费用为30-40 元/m2。虽然目前该业务对公司利润贡献较小,但或可助其获得融资等其他方面的优惠,还可有助于公司向商业代建业务拓展。商业代建价格较高,目前约200-300元/m2,或销售额的5%。

　　未来公司业务将逐渐向省外拓展

　　公司目前在浙江地区的品牌影响力较强,公司利用其品牌优势继续在浙江省内精耕细作,在杭州及其他三线城市拓展土地储备。除此之外,公司欲向省外拓展业务,正在考察武汉、西安、成都等地。未来计划30%的业务在浙江省外,来规避市场过于集中带来的波动。

　　三、 盈利预测与投资建议

　　根据公司项目结算进度,我们预计公司2011 年-2013 年净利润分别为11.48 亿元,19.72 亿元和35.41 亿元,每股收益分别为0.85 元,1.46 元和2.62 元。给予公司2011年 15 倍市盈率则合理价值为12.75元。结合相对估值和绝对值,给予公司“强烈推荐”评级。

　　四、 风险提示:

　　1)限购令愈加严厉,公司销售低于预期。2)公司开工进度调整,结算时间延后。 (民生证券)