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12月3日举行的国务院常务会议讨论并通过了包括房地产信托投资（REIT）在内的一系列金融创新以增加企业融资渠道的议题，预示着中国将对REIT亮绿灯。市场普遍认为REIT的施行，将推进中国房地产投资市场的发展。 产品对位 REIT更适合商业地产 用寒冬来形容2008年的房地产一点也不为过，据业内一位开发商透露资金问题几乎是所有房地产企业面临的问题，联想到前段万科大规模发行公司债、金地、恒大纷纷传出退地传闻、知名楼盘促销甩卖，个中无不显示出资金短缺的端倪。在这个时候，对REIT亮绿灯也就意味着更多的海外投资者会通过基金托管机构进入房地产市场，拓宽了开发商的融资渠道，但是并非所有的项目都能收受REIT投资客的关注。 高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为REIT在中国的商业地产和工业地产领域的应用比住宅市场更为广泛，原因在于前两个市场的回报率相对较高。统一经营有利于增强物业品质和租户管理，并可提升租金，因此拥有稳定现金收入的单一产权商业物业最有可能打包成REITs上市。 实施效果 多元化融资渠道是利好 房地产信托基金的成立，意味着会有更多的闲散资金打包起来进入房地产市场，无疑拓宽了房地产的融资渠道，这一点对于长期受到资金链困扰的开发商来说是一个利好，事实真如此？ 上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲表示，房地产信托投资也是开启金融多元化的一种方式。大型的房地产开发在初期大多会面临负债率上升的困难，向银行贷款由于贷款期限过短很难解决开发商的实际问题，因此现在许多公司选择其它的融资渠道，比如现在比较常见的公司债，它直接向投资者募集资金，贷款期限长，投资回报高，无论对开发商还是投资者都是双赢的局面。因此，吕劲认为建立金融多元化的体制是必要的，它能缓解把信贷风险全部压在银行上的弊端。 另一位不愿透露姓名的开发商表示，房地产信托投资虽然能在一定程度上为开发商拓展融资渠道，但是这个过程是漫长的，目前开发商缺的不是融资渠道，而是政府对其的限制，比如房产业难以上市，商业银行对房地产商的信审过于严格等，如果能放松此类“歧视”，开发商的资金问题很快就能解决。 市场反响 扭转市场预期是关键 REIT作为拓展融资渠道的手段被市场看作一个利好，但是它的出现还面临着许多亟待解决的问题。 高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，REIT外国外投资者开破了全新的投资渠道，但是如今中国许多甲级写字楼的租金下滑、高端物业并不景气，市场观望浓厚，这很大程度影响了单位基金的收益分配，因此目前最关键的还是扭转市场的预期。要吸引机构投资者进入REIT还必须注意以下问题，比如REIT的资产、借贷比率及资本结构等的限制；是否有税收激励政策，如针对REIT受益人股息免税的优惠；与其他金融产品的收益率差异，特别是REITs基金管理费的费用成本。 对此，中国社科院金融研究所金融研究室主任尹中立认为，REIT的成立不可能充当“救世主”的角色，目前的问题是市场的问题，无论采取何种融资只要投资客不愿意进入市场，开发商的资金问题还是无法得到解决。尹中立另外指出，目前房地产企业难上市，向银行贷款难的问题并不是政策造成的，是市场造成的，如果不扭转整个市场的预期，无论拓宽何类融资渠道，开发商的资金链依然很紧张。 上海富阳总经理王佳则认为，目前我国房地产企业融资渠道窄，大型房企可以通过证券市场融资，但是中小房企一般就只能通过银行及自筹资金。房地产信托投资基金的成立与发行，无疑将对我国房地业刮起一股旋风，将从一定程度上改变目前的房地产开发格局。“金融国九条”将房地产信托投资基金列入，短期内推出不太可能，更多的是对房地产业是一种信心的鼓励，但若推出则对房地产业是巨大利好。 链接 REIT是指通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金；由专门的基金托管机构托管；并委托专门的机构管理和运用资金，通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，有效地降低风险，取得较高的收益。 REIT一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金与混合房地产投资信托基金。 【运作方式】 从本质上看，REIT属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种： 其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息； 其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。 REIT是指通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金；由专门的基金托管机构托管；并委托专门的机构管理和运用资金，通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，有效地降低风险，取得较高的收益。 |
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