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高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤向《东地产》记者分析表示，国有企业和大型的房产开发商有望成为REITs的首批参与者。此外，REITs的实行将增加中国物业对外资的吸引力。 近期举行的国务院常务会议讨论并通过了包括房地产信托投资(REITs)在内的一系列金融创新以增加企业融资渠道的议题。温家宝总理的发言给予了市场“中国将对REITs亮绿灯”的积极预期。 市场普遍认为REITs的实行，将推进中国房地产投资市场与股市的发展。 高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤向《东地产》记者分析表示，国有企业和大型的房产开发商有望成为REITs的首批参与者。此外，REITs的实行将增加中国物业对外资的吸引力。 国企物业有望打头阵 李庆贤表示，大型开发商和国有企业的资产存量较大，能符合上市的资产规模要求，因此持有稳定现金收入物业的类似企业最有可能成为REITs的首批参与者。同时，REITs也可提供便利的渠道以帮助国资委在国有企业改革中处置其持有的物业。 今年4月，上海浦东新区传出消息，其与监管部门合作参与设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。这意味着上海浦东成为继天津滨海新区后又一个推出REITs产品的区域。 上海国际信托投资有限公司投资银行总部副经理张文桥表示，所谓基础设施物业增值基金与REITs实为同意。其主要打包对象是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。 REITs开辟外资投资新渠道 李庆贤指出，REITs的实行将增加中国物业对外资的吸引力。他表示，在传统的房地产投资模式以外，REITs为外国投资者开辟了另一个全新的投资渠道，这大大增加了中国物业对于外国投资者的吸引力，可促进中国房地产投资市场的蓬勃发展。 李庆贤同时表示，如果政策能允许小型地产项目亦能以REITs 的形式打包上市的话， REITs将更具吸引力。 在目前的物业类型中，李庆贤更看好商业和工业地产的REITs前景，他表示，相对于住宅市场，工业地产和商业地产的回报率更高。此外，统一经营有利于增强物业品质和租户管理，并可提升租金。 因此李庆贤分析拥有稳定现金收入的单一产权的物业最有可能打包成REITs 上市。 推出时间锁定明年 关于REITs推出时间一直是众说纷坛。今年9月，全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示将在今年内推出REITs。 当时基于目前房地产信贷紧缩、开发商融资困难的局面，市场认为REITs的推出将是房产开发商融资的新途径。 但张文桥表示，“信托不会、也没有能力成为房地产企业的主要支撑。”他表示，集合信托规模有限制的发展瓶颈，以及不能上市流通等因素，使其在当前的市场环境中仍如杯水车薪。 种种迹象表明，目前，上交所和深交所都在积极推进REITs的发行。 “金融国九条”出台的前一天，深交所总经理宋丽萍曾表示，发展房地产投资信托基金产品的市场环境趋于成熟，深圳证券交易所现已上报REITs产品方案。 而早在2007年年初，上交所相关负责人就表示，有关房地产投资信托基金的交易机制安排，上交所所有工作都已经准备好，希望能够积极推动该产品在上交所进行交易。 “在时间节点上，很有可能会在明年两会期间，由国务院牵头，联合各部委出台一个总体法规。”中国国际资本有限公司首席经济学家孙飞说。 而李庆贤分析表示，REITs最终可能在明年年内推出。 多种因素决定REITs成败 李庆贤表示，虽然目前国内对REITs期望很高，当直接收购难以操作时，REITs能够让投资者(包括个人投资者在内)也能成功参与大型物业的投资。然而，REITs能否真正符合投资者的投资要求取决于多种因素，其中政策法规和房地产市场的自身发展是最关键的因素。 他表示，REITs的成功与否首先主要取决于开发商或业主注入REITs的资产类型和品质。值得注意的是，机构投资者将会权衡投资于REITs 和直接投资于该REITs 旗下物业的利益，以作取舍。 其次，包括REITs的资产、借贷比率及资本结构等的限制；是否有税收激励政策，如针对REITs受益人股息免税的优惠以及与其他金融产品的收益率差异，特别是REITs基金管理费的费用成本等都将影响到REITs的成败。 李庆贤指出，更重要的是，房地产市场的发展前景将会直接影响租金收益增长，从而影响单位基金收益的分配。因此，当前房地产市场的调整，特别是甲级办公楼租金下跌，将会影响REITs市场的表现。 |
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