陆家嘴:领航高端物业,受益国企改革

　　类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2016-03-25

　　公司公布15年年报,营业收入56.3亿元(+10%),归母净利润19.0亿元(+19%)。

　　投资要点:

　　公司是最具代表性的商业地产运营商之一,参与上海国际金融中心、自贸区建设的同时,聚焦背景非首都功能疏散和产业转移,围绕主导产业,打造承接央企、机构、重大项目的战略转移平台,加大重量级、国际级、功能型金融机构的集聚力度,从传统的重资产开发模式向轻资产的地产金融领域转变,积极构建全新“商业地产+商业零售+金融投资”的发展格局。集团公司是上海迪斯尼中方公司45%的控股股东,公司作为集团房地产上市平台,希冀依托集团资源,参与到前滩地区及迪士尼新建园区的开发运营。

　　高品质办公物业持有量稳步增加。公司持有的在营物业面积从05年转型初15万方,到15年底154万方,年复合增长率26%,在建面积260万方;竣工项目3个,建面26万方,包括浦东地标性甲级写字楼东方汇;新开工项目4个,建面60万方。

　　物业租赁营业收入21亿元,同比+25%,毛利率84%,毛利贡献占比57%。其中办公物业(租赁收入17.1亿元,+33.6%)长期在营甲级写字楼16幢,建面115万方。

　　至15年末,平均出租率为98%,平均租金6.94元/平方米/天;商铺物业(2.4亿元,+2.1%)建面9万方;酒店物业(1.21亿元,持平)拥有东怡、明城大酒店,15年GOP率31%、40%,出租率77%、74%;住宅物业(1.28亿元,+4.1%)建面9万方,出租率93%。16年公司计划物业租赁收入33.1亿元。报表内25.9亿元,表外7.2亿元。

　　房产销售营业收入22亿元,同比持平,毛利率42%,毛利贡献占比30%。其中住宅物业实现销售收入近16.5亿元,累计合同销售面积近24万方,在售项目整体去化率约95%:办公物业现金流入约9.1亿元。物业管理实现8.6亿元收入,同比增44.9%。

　　16年公司计划房产销售收入24亿元。其中办公物业3亿元,住宅物业21亿元。

　　公司正在进行重大资产出重组,有望受益国企改革。“商业地产+商业零售+金融投资”模式将全面提升公司发展格局,作为迪斯尼和国企改革的双重受益标的,目前RNAV为52.3元/股,安全边际较高。预计16-18年营业收入为65、74、84亿元,同比增速分别为15%、14%、13%,三年复合增速为14%;16-18年最新摊薄EPS为1.17、1.33、1.47元,三年复合增长13%.对应当前股价PE33、29、26倍,6个月目标价50元,对应16年PE43倍,给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。