保障房进入全面建设期 产业拉动效应即将显现

　　上海证券报 于兵兵

　　新年伊始,温家宝总理召开了三场企业负责人座谈会,了解企业的实际困难。温家宝强调，稳中求进的稳不是不动，而是要稳定增长。去年中央经济工作会议,把“稳增长”放在今年经济工作的首要位置。今年实现经济稳定增长是完全有保障的。本报将深入调研,从稳增长的视角出发,在基础投资、扩大内需、新兴产业几个方面,梳理出今年对经济增长有支撑作用的重点行业,陆续推出“稳增长下重点行业系列报道”,为投资者了解今年经济运行提供前瞻性的第一手报道。

　　如果说2011年是“十二五”期间3600万套保障房建设任务的开工年，到了2012年，陆续进入建设阶段的保障房市场将逐渐显现其对产业链上下游的拉动作用。在保增长形势下，中国对保障房的建设目标将更加坚定不移。有机构预测，2012年保障房投资规模有望增加到1.1 万亿元，大致对应16%左右的房地产投资增速。钢铁、水泥、化工、家电等领域，如果说在2011年失落于“保障房行情”，那么2012年，或许可以期待。

　　1　　经济困局中的保障房重任

　　岁末年初，几乎所有的经济研究者都在展望与预测着中国的2012年。与往年纷繁多样的视角、截然相反的观点不同，今年市场一致认为：外需萎缩与房地产市场调整是中国经济面临的最大挑战。当外需出口非自身调整所能掌控之时，更多决策建议指向了房地产，更多变化也可能发生在房地产。而今年房地产市场的重中之重，仍要看保障房。

　　“2011年，其实不能说是保障房有序发展的一年。为了应对商品房投资下行，中央号召各地加大保障房投资力度，很多投资是应急之需，也不可避免地出现‘剪彩开工’的情况。但是从方向上，我们必须认清，在巩固宏观调控成果的大原则下，商品房市场投资增速将进一步放缓，保障房仍是此轮结构性调整的投资重点。随着这一制度的逐步完善和推进，保障房行情会逐渐显现出来。”上海一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

　　预测今年的保障房行情，一定要从2011年的商品房形势说起。

　　一般来说，元旦与春节之间，是房地产企业年会集中召开的时候，与往年欢天喜地的派红包不同，今年，极度看空的情绪弥漫在几乎每个房地产企业的年会上，“严峻的挑战”成为企业老总新年寄语的常用词。

　　“受融资成本提高和销售受阻的影响，很多房地产企业的年化收益率已经由原来的15%左右降至6%—8%。加上现在企业动辄10%以上的年息借贷成本，很多房地产项目哪怕不降价，只要1至2年内卖不动房子，持有成本就有可能拖垮项目。大型房企资金腾挪的空间可能更大些，小企业或项目公司则压力非常大。而房地产企业的亏损直接导致银行贷款逾期，工程款、采购款拖欠，甚至大裁员。”一位房企负责人告诉记者。

　　而在上证报对近50家上市公司的调研中，钢铁、水泥、化工、家电等高度倚重房地产的上下游产业出现销售难，于是降价、减产、裁员等情况随之而来，企业对2012年经营前景的悲观程度远超过其他行业。

　　从数据上看，据国家统计局公布的11月份70个主要城市房价数据，11月已有65个城市环比止涨，其中价格下降的城市增加到49个。全国大范围的房价止涨甚至下降的格局已然形成。

　　销售是房地产链条的最后一环，这一环出现问题，之前所有环节都会受到影响。首当其冲的问题是开发商没钱支持在建工程，缓开工或停工情况频现。恒大、雅居乐等多个大型房地产企业宣布放缓开工节奏，以保证现金流。而这一做法的直接后果是钢铁、水泥、化工产业的销售不畅。

　　国家统计局数据显示，去年11月份，房地产投资增速下滑至29.9%，年内首次回落至30%以内。有分析人士称，这种下滑趋势已经可比2008年金融危机之时。根据上证报了解，更有权威专家在内部会议上称，房地产市场调整和出口不利将导致中国2012年GDP增幅降至7%左右，地方财政收入甚至可能出现负增长。于是，房价崩盘可能引发系统性风险并导致中国经济“硬着陆”的说法在市场流传开来。

　　那么，今天的房地产市场，在坚持房地产宏观调控不动摇的大前提下，究竟该如何解决“去泡沫”与“保增长”的矛盾？应对之策中，保障房又扮演什么样的角色呢？

　　独立研究机构莫尼塔公司预测，2012年，房地产业可能以两种路径解决上述问题，一是政策微调，二是进一步加强保障房建设。“我们认为，中国政府将通过加大保障房投资以支撑地产投资增速。”

　　在融资渠道和方式不发生明显改变的情况下，莫尼塔机构预测，2012年保障房投资规模大概在9千亿左右。但如果中央加强保障房的投资力度，增加融资渠道和方式，保障房投资规模增加到1.1万亿，则大致对应16%左右的地产投资增速。

　　2　　施工情况将全面超越去年

　　去年10月，住建部部长姜伟新曾介绍，2011年保障房建设所需的中央政府和各级地方政府投资共4000多亿元，90%已经到位。而2012年保障房建设所需资金不亚于2011年。

　　根据非官方估计，2011年，保障房实际投资规模大概在7千亿元左右，以支持1000万套保障房的开工，如果今年保障房投资仍能达到7千亿元，那么今年700万套保障房开工任务将得到更多资金保障，对确保保障房的实际开工率将助力不少。

　　据业内人士介绍，1000万套在2011年开工的保障房绝大部分的实际在建工程，也会结转至2012年。

　　“其实在2011年，我们所期待的保障房行情并未到来。”一位钢铁业内人士称。这其中原因是大量的地方政府以名义开工方式完成开工量的政治要求。如果以保障性住房建设工期两年半计算，2010年开工的590万套和2011年开工的1000万套保障房都可能在2012年进入大规模建设阶段。其产业链拉动效应也会逐步显现。

　　“打个桩开工是不需要钱的，需要钱的多是工程建至地面以上，钢材、水泥、机械设备这些都得跟上了，这时候真金白银就要花出去了。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。这意味着，保障房投资的“大头”将集中在“建设年”，而非“开工年”。

　　“2011年保障房给我们的感觉是，一台还没有写好剧本的戏已经开始鸣锣唱响。谁也不知道接下来怎么唱。后续的分配和管理暂且不提，就是建保障房谁出钱这个首要问题，都是待解之谜。”一家参与了2011年保障房建设的房地产企业人士告诉记者。

　　不过，随着调控者对保障房建设思路日益清晰，市场对2012年的保障房行情信心增强。“今年保障房投资规模或许将超出市场预期。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在2011冬季金牛策略全国巡讲时称。

　　对于保障房资金如何筹措和实现良性循环，财政部部长助理王保安在去年底表示，未来无论从资金渠道、资金政策和安排，还是优惠政策的设计，都将有利于引导市场主体和社会机构进入保障房领域。

　　3　　地方多样化操作模式或将出炉

　　除了资金到位情况或有好转外，更多保障房的建设运营模式也在研究试点中。这都将进一步加强保障房的可操作性。

　　本报独家获悉，近日，一些独立研究机构向上海市政府提交上海公租房运营方案。新的做法可能包括“先租后售”和“以租待售”。“对于刚入沪的新上海人，刚毕业的就业大学生等夹心层群体来说，住房保障很难覆盖。上海的公租房虽然以这部分人群为对象，但盈亏平衡的经营模式还是没找到。开发建设单位不出售，很难盈利。”一位公租房建设单位负责人告诉记者。

　　而目前上海提出的“先租后售”和“以租待售”就是解决“钱”的问题。其中，“先租后售”为建设运营单位提供了退出模式，以租代售则是指出租房者在规定期限内缴纳租金租房，当合同期满后，开发商以租房时的价格卖给租房者，所交房租可以抵冲部分购房款。

　　举例来说，如果以双限方式出让土地，限房价13000元/平方米；土地出让金也限定3000元/平方米，采取分期支付形式，建设单位只需要支付首期土地出让金。建设单位在建设期间的财务成本以商业配套平衡，5年中租金一部分偿还开发商贷款利息，一部分专款形成可抵用首付款的储备资金。5年期满后，房子或由承租人购买，或在符合公租房准入门槛的条件下，由管理中心重新分配租赁公租房。这样做的结果是：对购房人来说，租金部分相当于分期付款；对政府来说，土地不用完全划拨，有一定土地收益；对开发企业，前期投入建安成本，5年后可回收，并有适当盈利。

　　而上海之前提出的所有经济适用房都作为有限产权来出让，也是在解决政府做保障房时的收益不足问题。业内人士指出，随着开发商和地方政府不断研究保障房的创新模式，保障房可操作性增强，一定会推进更多保障房进入实质建设阶段。