天宸股份 ：移师南方物流园 增持

　　事件:

　　2010年10月29日公告，公司子公司和泰公司取得了天宸玫瑰广场的产权证，并于2010年10月26日与受让方完成了房屋交付和产权证的过户手续。截至公告之日，和泰公司已收到购房款计6.83亿元，双方也均按《框架协议》约定的条款履行相应的权利和义务。在2010年9月17日报告中，我们认为公司结转存在较大不确定性，未给出评级。由于目前公司发展相对确定，我们重新为公司做了财务预测和估值，并首次给出评级。

　　投资要点:

　　按照玫瑰广场的交易框架，我们判断2010年能够结转的玫瑰广场售房款为102225万元；2011年能够结转43275万元。同2010年9月17日的报告一样，我们也非常审慎地判断获利水平，我们认为项目毛利率水平大约为55%左右。项目在2010年带来的毛利约为5.6亿元。

　　从对于闵行南方物流园项目的详细性规划方案，大体项目的建筑形态也基本得以体现。我们假设，两栋30层的酒店公寓大约在9万平方米；SOHO办公大约在2万平方米；公寓办工约在3万平方米，商业面积约在3万平方米。按物业形态，我们对项目的土地的价值进行重估，该部分的价值在27.47亿元左右。

　　南方物流园项目更具可比价值的是绿地集团开发的梅陇镇新都会项目，项目也紧邻闵行南方物流园，位于闵行莲花南路与银都路口，占地5.43公顷，项目商业、办公楼、快捷酒店等业态于一身。项目的租金大约为2.8元/天/平米，折合项目的楼面价值在每平方米15000元左右。

　　如果假设股利发放率为15%，绿地年股利发放为0.10元，每股年盈利在0.67元，以15倍PE计算，股价也就在10元左右。如果按此计算的话，公司持有绿地集团股权价值为0.94亿元。

　　我们相对审慎的预测，公司RNAV为11.36元/股，相较2010年10月29日的股价8.22元/股，折价率为27.6%。我们也预测公司2010年至2012年的每股收益分别为0.65元、0.41元和0.23元；对应的PE分别为12.70倍、20.06倍和35.76倍。综合公司重估净资产和PE估值情况，我们首次给出增持评级，6-12个月目标价10元。(湘财证券 张化东 杨森 徐广福)