下面我们再看一下,北京房屋的总市值有多少。 北京房屋总面积的准确数据,我暂时没有查到,只查到了下面两组数据。第一组是1978年以来,北京每年竣工总面积和住宅竣工面积(见下图): 另外,北京2016年末的时候,人大会议上透露了一组数据: 北京1990年之前建成的住宅总面积只有6950万平方米,其中1978年到1989年建成了5644万平方米。这说明到2016年的时候,北京1978年之前建成的住宅还剩下大约1306万平方米。 我们可以按照上面表格里,历年增量中住宅占全部竣工面积的比例(56.4%)倒推出北京目前仍然存在的,1978年之前的建筑总量,大约是:2300万平方米,其中住宅1306万平方米。 那么加上1978年以来的竣工面积,北京目前建筑物总量是:96587+2300=98887万平方米,也就是9.9亿平方米。(未包含2007年之前建成的农村建筑,以及小产权房、违法建筑) 其中住宅:54480+1306=55786万平方米,也就是大约5.58亿平方米。 北京目前二手房均价大概在6.5万元左右,仍然按照非住宅是住宅价格一半来测算。 北京房屋总市值应该是:5.58×6.5+(9.9-5.58)×6.5×0.5=50.31万亿元 也就是说,上海、北京和深圳的房屋总市值,分别大约是64万亿、50万亿和32万亿。三大城市加起来,一共是146万亿元。 也就是说,北上深房屋总价值,相当于美国全国房屋总市值(237万亿)的62%左右。 我没有来得及细算广州、杭州、成都的房屋市值,但应该都低于深圳。也就是说,要赶上美国房屋的总市值,需要北上广深,再加上杭州、成都才可能差不多。 至于深圳的房屋总值,大约相当于美国全国的13.6%,或者七分之一左右。 或许有人会说,这已经非常高了。深圳一个城市,就相当于美国房屋总值的大约七分之一,还不能说有泡沫吗? 但问题是,中国的房屋总值包含了70年土地使用权的总租金,而美国没有包含房地产税。 当然还有重要的一点:中国的土地所有权归政府或者农村集体,土地供应是被垄断的。而美国政府只占有美国土地的一半,另外一半归私人所有,住宅市场土地供应是多元化的。 对于任何一个国家来说,房屋价值里很大的一部分都是“国家运行的成本”。看懂了这一点,有利于你理解房价。简单比较两个国家的房价谁高谁低,没有任何意义,因为各国的制度不同。 最后顺便说一下,深圳有不动产证的合法住宅总面积,大约是1.4亿平方米,上海是7.14亿平方米,北京是5.58亿平方米,而深圳的小学生人数已经显著超过了京沪。这意味着什么,大家自己体会吧。 |
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