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国泰君安15日针对信达地产（600657.sh）借壳ST天桥上市一事发布投资报告，首次给予公司“增持”评级，具体分析如下： 信达地产借壳ST 天桥，注入63 亿地产资产，成为纯正央企，实际控制人为财大气粗的财政部。ST 天桥于08 年12 月向信达投资等五家以6 元/股的价格发行10.3亿股，用于购买其持有的11 家地产公司100%股权，交易价63 亿元。目前重组已基本完成。 借壳后项目储备达630 万平米，大部分位于江浙、青岛等经济发达区域。其中90%为在建拟建项目储备，达570 万平米，分布于长三角、青岛、海口、长春等地；4%为已竣工未销售的项目；6%为持有型物业及其他。 大股东信达投资实力雄厚，隶属于财政部直属金融集团—中国信达系。中国信达系下属大量金融机构，包括华建国际、信达澳银基金、信达证券、汇达资产等。大股东信达投资旗下除信达地产为唯一的地产上市公司平台外，还持其他上市公司：同达46%股权、深华新19%股权、宁波韵升5%股权、春晖5.25%股权，分别为第1、2、2、4 大股东。 大股东承诺将会继续注入38 项价值8.4 亿元的投资性物业，分布于北京、重庆、呼和浩特等19 个城市。该项资产08 年由中国信达转入信达投资，目前由于产权原因不宜进入ST 天桥。 业绩保障性强，公告09、10 年计划竣工面积达119、121 万平米。08 年新开工面积高达110 万平米，竣工45 万平米。公司在建拟建项目达43 个，占地面积301 万平米，规划建面510 万平米（未包括海南院士村）。 注入资产盈利能力优秀，资产状况大幅改善。08 年实现房产销售面积30 万平米，金额24 亿元，注入后房地产业务对收入贡献占比达92%。资产负债率、净负债率分别下降30、218 个百分点到57.6%、35.5%。 中性预测下公司RNAV 12.6 元，预计09、10 和11 年EPS 为0.61、0.76 和0.95元，首次给予“增持”评级。鉴于公司新股东的强悍背景和房地产储备规模庞大、分布于江浙等经济发达区域，同时项目进度上具备突出的竞争优势，给予23 倍PE， RNAV溢价10%，公司目标价14 元。 |
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