招商地产:蛇口纳入自贸区，融资放开，公司最受益

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　　研究机构：中投证券 分析师：李少明，张岩 撰写日期：2014-12-29

　　“黑马”蛇口纳入广东自贸区，超出市场预期。据人民网报道，12月26日的全国人大常委会全体会议上，商务部部长高虎城作了关于广东、天津、福建和上海四个自贸试验区调整法定行政审批决定的说明；根据高虎城的说明，国务院决定推广上海自贸区试点经验，设立广东、天津、福建三个自贸试验区，并扩展上海自贸区的范围；其中，广东自贸区涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区和珠海横琴新区片区。市场此前普遍预期广东自贸区在深圳仅包括前海片区，此次蛇口也被纳入自贸区，超出市场预期。

　　公司及集团在蛇口、前海拥有大量开发用地，前海蛇口片区纳入自贸区，将显著提升区域价值，公司是最大受益者。(1)公司目前在蛇口的主要开发项目主要为海上世界住宅、金融中心二期，建面合计35万平，其中海上世界住宅建面28万平，地段极为优越，于14年下半年开盘，目前平均售价10万元/平，总货值280亿元；(2)公司在蛇口拥有建面110万平的持有物业，扣除30万平的厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；(3)公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，目前进展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目，蛇口纳入自贸区有望加快旧改项目的开发进度；(4)集团在蛇口拥有规划建面170万平的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅；集团在蛇口还拥有占地100多万平的旧工业厂房及员工住宅，未来存在升级改造为商住用地的可能；此外，集团在前海拥有3.9万平方公里的港口物流用地，根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地；公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。

　　14-16年EPS1.96/2.35/2.83元，PE11/9/7倍，RNAV23.12元，目前股价RNAV9.2折交易。公司改善性产品占比大，区域分布以一二线城市为主，最为受益于房贷政策放松及降息降准，预计14年销售470亿元(+9%)，15年销售550亿元(+17%)；股权激励奠定业绩增长底线；股权融资政策放松，拟发行80亿元可转债，已获证监会受理，成功获批指日可待，50亿元中票已获准注册发行，130亿元融资将极大助力2018年“千亿销售，百亿利润”目标的提早实现；极大受益于蛇口前海片区纳入自贸区；6-12个月目标价28元，对应15年PE12X，提升评级至“强烈推荐”。

　　风险提示:自贸区政策优惠力度及实施进程低于预期；可转债发行还需证监会批准，存在不确定性；销售低于预期的风险；境外借款较多，汇率波动未能完全对冲的风险。