近年来，公寓因得到政策上的支持“不限购、不限贷”及产品丰富总价低等优势，受到很多投资者的青睐。同时，一些想买房自住的人也想先通过公寓进行过渡，未来再购买普通住宅。

但公寓和普通住宅是有区别的，如何选择才更有优势？国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的金融产品总监Frank为大家总结了7点，为投资者和自住购房者提供一些参考。

先上表格，再逐一分析：

1、贷款区别

住宅：限贷，能使用公积金

公寓：不限贷，但不能使用公积金

住宅方面，一般情况下，购买第一套住宅首付是3成，但如果使用公积金贷款并购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还只有两成。不过假如是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，三套房则停贷。

而公寓方面，无论买了几套，贷款了几次，只要正常还款，就不影响以后继续贷款买公寓。不过，公寓贷款是不能使用公积金的，且首付是50%，利率为基准利率的1.1倍。

2、购房数量

住宅：限购

公寓：不限购

普通住宅有限购令的，只是全国各地区的限购措施有所不同。不过，普通家庭要买上第三套房几乎不太可能。

而公寓方面则无限购措施，对“无名额、三套房买家”来说，如果想继续投资房地产，那公寓是可以重点考虑的，毕竟现在商铺投资没那么景气了。

3、购房成本

住宅：2-3居室为多，总花费高

公寓：普遍面积小，总花费低

就单价方面，住宅和公寓的单价都受到地段、市场走势等影响，同一个区域的住宅和公寓，单价也基本差不多。

不过，公寓一般以小户型居多，购房总花费较少，能吸引更多人投资。而住宅一般以2-3居室为多，总费用比公寓来得高，更适合自己居住。

4、使用年限

住宅：70年

公寓：40年或50年

根据相关规定，由于住宅和公寓的性质不同，所以在使用年限方面也有所不同。

商用公寓的土地使用年限为40-50年，而住宅的土地使用年限则为70年。另外，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。

5、落户与入学

住宅：符合条件可落户，可就近入学

公寓：部分可落户，不可就近入学

住宅因为基本都是在住宅用地上建起，所以只要符合当地的条件，入户不是问题。同时，还能享受就近入学的政策。

不过，公寓则有所不同。公寓如果是在商业用地上建起的，那它属于商业性质，不能落户。但如果是在住宅用地上建起的，并满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的不同要求，有些地方也是可以落户的。另外，公寓也不带学位，就算有名校相傍，业主的子女也无法享受名校学位。

6、隐性成本

住宅：物业费、水电费等一般较低

公寓：物业费、水电费等多为商业性质，较高

很多人在投资公寓时会忽略其包含的一些隐形成本。就以物业费、水电费等为例，由于公寓的这些费用很多都是商业性质的，所以比普通住宅的高出不少。

而住宅的这些费用则是按民用计算的，所以较低。粗略计算的话，民用水电费比商用水电费大概少一倍。

7、配套设施

住宅：多为毛坯房

公寓：精装修，配套设施完备

由于住宅可以允许生活配套设施有一定程度的滞后，交房多为毛坯房。

而公寓交房多为精装修，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备性及服务的周到性。另外，公寓多数处于繁华地段，生活和出行都很方便。

根据以上7大区别，投资者可以依据个人的经济状况及需求进行选择。值得一提的是，如果投资者手上有一定金额，但还不足够用来投资住宅或公寓，也可选择间接投资法。

目前市场上有一些关于房产投资的项目，比如在白领公寓方面有瑞·公寓项目投资计划等，不仅投资门槛低，且预期年化收益率能达9.5%-10.5%，也是不错的选择。

最后，嘉丰瑞德的金融产品总监Frank还得提醒各位投资者，如果投资公寓，要选择好的物管和开发商，并看区域规划前景。同时，不能不清楚房租渠道就贸然投资，以免造成损失。

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