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相当多购房者资咨询了跨行转按揭的问题。 由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。 以30万元房贷计算，换一家银行，房贷利率8.5折下调为7折的话，按等额本息还款法计算，每月可省下152元，20年房贷最多可节约总额达到3.65万元，减去中间费用，大约节约的金额在3万元左右。 (该部分问答由上海凯奕投资咨询管理公司提供协助) Q 转按揭步骤如何，操作是否复杂？ 答：一般来说，转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。 首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息，由专业机构交给银行进行预审。 预审完毕后，第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约；签约完毕后，等待银行审批。 第三步，在银行审批通过后，购房者需到当地交易中心办理抵押登记；完成抵押登记后，转按揭银行将放款到客户银行卡账号，但此笔资金为冻结资金。 第四步，客户前往原贷款行还款，开具现金本票。 接下来是领取他证；并办理注销手续，完成转按揭过程。 Q 转按揭过程中存在哪些费用？ 答：现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按，费用基本上在7000-8000元之间。 需要指出的是，按照约定，市民办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户，多数银行不收取违约金。但是也有些银行会在合同中给出更加严格的条件。市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。 由于7折利率优惠是政府针对目前房地产市场，鼓励楼市消费给出的特别优惠，目前执行期限到今年年底，明年情况尚且未定，因此购房者要仔细衡量转按成本是否划算。 Q 哪些银行能够办理无交易转按揭？ 答：基本大部分银行都可以办理无交易转按揭。但记者采访时发现，股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，而且这类银行往往能够给出更加优惠的贷款利率。 Q 组合贷款能否办无交易转按揭？商贷部分是否可单独办无交易转按揭？ 答：组合贷款情况下，大部分中小银行都可以受理无交易转按揭，但具体还需客户提供原来的银行贷款合同，对账单，本人身份证明，财力证明等材料，根据自身情况选择相应的银行。另外，商贷部分不可以单独办理无交易转按揭。 目前来看，大部分购房者还是处于观望状态，很多咨询购房者表示，自己先等待原贷款银行细则落实，尽量争取原贷款行的优惠。 ◎ 市民建议 利率优惠能否考虑较低收入人群？ 袁先生：我和我太太是上海下乡到外地的知青，刚从贵州迁回上海，几乎用掉所有的积蓄买了个总房价为30多万元的房子，2007年4月在农业银行的滨江支行办理了商业贷款，现在还余下15万元左右的贷款没还清，银行的工作人员说贷款余额较少贷款利率不能打7折，并且没有任何商量的余地。我和太太都没有太多收入，在上海供房子十分吃力，为什么申请利率优惠银行还要对贷款余额做出规定呢？我认为银行应该考虑我们这些收入较低的却要供房的市民，尽可能地也让我们能享受到国家的优惠政策。 贷款余额较少可否利率优惠？ 王先生：2004年在交通银行长宁支行办理了商业贷款，现在余额不到10万元，享受8.5折利率优惠，对贷款余额相对较少的客户银行方面是否能对利率打7折呢？ ◎ 资料 房贷利率演变表 1、 我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。 2、 2004年10月29日，5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。)；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明：在2005年3月17日之前一段时间，央行单独公布自营性住房贷款利率)。 3、 2005年3月16日，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。 4、 2006年8月18日，中国人民银行宣布，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。 5、 2008年10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 (早报记者黄武锋根据中国人民银行网站内容整理) 7类问题客户最关心 1.是首套自住房贷款，但贷款期限在8.5折优惠出台之前，也就是说目前未享受8.5折优惠的客户，是否可以直接申请7折优惠? 2.满足首套自住等条件，也享受着8.5折的利率优惠，但是达不到贷款银行设定的房贷余额，如30万或50万元的标准，是否还有可能申请到利率优惠，具体政策如何？ 3.同一家银行，从其不同支行或不同信贷部门工作人员口中获知，为何不同？对工作人员所说的话有异议，可不可以投诉？到哪里投诉？ 4.目前申请7折优惠，享受期限从什么时间开始计算，是从2009年1月1日起，还是要等到申请一两个月批下来，才开始享受？ 5.第二套住房能否享受利率优惠？是否也给予7折，或其他折扣？ 6.第一套住房，也是首次贷款，但是不符合上海的普通住房标准，能否申请7折优惠？ 7.如果不能申请获得7折优惠利率，是否可以转按揭，转到其他银行，贷款银行是否会设置障碍？ |
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