周身上下都是拳，挨着何处何处击。

从深圳第一豪宅背后的资本大佬，到把房子炒成了股票的“最穷炒房团”，最近一段时间，何师父没少念叨深圳楼市。

这是没有办法的事，20年来的中国，若论最稳定最快速增值的资产，没有超过深圳房地产的。老何作为一个财经UP主，自然是必须好好研究这个课题。

我们先看一组数据：

根据中国房价行情网数据，在中国经济遭遇前所未有困难的2020年，深圳房价涨幅依然高达32.9%。很多热门小区，涨幅达到50%以上。

八仙过海，尚且需要各显神通，可是深圳炒房客，比神仙还要逍遥，光着屁股从泡沫里游过去，就能轻轻松松把钱赚到手。

没上车的永远在骚动，买了房的都有恃无恐。

那么问题来了，深圳房价可以持续稳定暴涨，甚至无视全国房地产市场走势，走出独立行情，究竟谁给了ta勇气?

关于房地产价格暴涨，常识性的归因是这几个：地方财政对土地依赖的推动力，货币超发导致脱实向虚的涌动。老何要告诉你的是，这些理由全部错误。

GIF常识固然重要，但是不做深入研究仅凭常识推断，往往会南辕北辙。

其实只要简单查一下数据，你就会发现，深圳政府早就不需要靠卖地赚钱了。而房产金融化贻害无穷，可归根结底，金融炒作的基础在于稀缺，金融化只是房价永远上涨的副产物而已。

真相或许让你听起来很不舒服，但事实上，对制造业能推动GDP的不恰当执迷，恐怕才是深圳房价的最大推手。

何师父今天就来剖析一下这个颠覆常识的深圳楼市，以及楼市之外的更大问题。

一、土地财政深圳背锅

过去20年，全中国房价都是一路上涨，有一个背后原因大家早就耳熟能详，那就是土地财政——地方政府拿卖地的钱，去进行规模庞大的投资，拉动GDP增长。

所以很多人说，一旦房价下降，损害的是所有人的利益。更有人觉得，房价绑架了地方政府，所以没法下跌。

但是，把这个逻辑套在深圳头上，是典型的看后视镜开车。

三、四十年前，土地财政的确对深圳贡献巨大。当时国家能拿给深圳特区的真金白银并不多，某种程度上，深圳是中国土地财政的开创者之一，没有卖地收入和土地融资，就没有深圳的高速发展。

但是今天的深圳是什么样?

拿出一个街道办的制造业就能跟美国PK，这虽然是调侃，但确实说明了深圳今天的制造业之发达。

可是坐拥华为、腾讯、万科等优质企业，也恰恰让深圳成为全国最不依赖土地财政的城市，税收才是深圳最大财源。

根据2020年一般公共预算收入和土地出让金对比，深圳的土地财政依赖度仅有27%，其它城市动辄100%以上(地方政府有多个财政账本，土地出让金属于政府性基金收入，不包含在一般公共预算收入之内，所以会出现超过100%的情况)。

下方的图高能反常识，需要认真读一读。

何师父简单讲几个结论性要点：

1.房价最高，涨幅最快的几个城市，深圳、上海、北京，财政对土地的依赖度都不高，甚至可以说早就摆脱了土地财政依赖。

2.近年来，制造业尤其是高新技术企业发展较为快速的城市，对土地财政的依赖度也在中位数以下，如苏州、合肥、天津、长沙、重庆。

3.一个鲜明的特点是，直辖市和特区跟省会类的大城市相比，对土地财政的依赖度急剧降低，这可能是因为其现代化转型更彻底所致。

深圳是最近几年房价涨幅最大的城市之一，显然不能用土地财政来解释。

从下面这张图可以明显看出，深圳一点都不急着卖地，2011年之后的土地出让面积急剧减少。

深圳高房价的真正原因显然易见：住房实在是太少了。

这也符合基本的经济学常识：房地产价格归根结底由供需关系决定的。我们把右轴的房价绝对值改成增速，再做一张图，能看得更清楚：

过去十五年间，住宅用地出让面积与房价增速，呈现明显的负相关。

2011年之后的土地出让断崖式下滑，新房供应太少，是此后深圳房价暴涨的根本原因。