新城控股:二线龙头,住宅商业双核驱动

　　类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2016-04-22

　　15年营收235.7亿元(+14%),归母净利18.4亿元(较上年同期+57%,较备考同比+11%),公允价值变动净收益8_2亿元(+123%,投资性房地产公允价值增多)。

　　投资要点:

　　执行力强,高度市场化开发,15年超额完成计划。实现销售面积346万方(+25%),销售金额319亿元(+30%)其中上海/苏州/南京/常州实现销售金额51/66/5 5/52亿元,占比为16%/21%/17%/16%。15年物业销售营收229.7亿元,同比增13.9%,毛利率25.9%;出租营收1.7亿元,同比增32.5%,毛利率86.4%。16年销售保持高增长,我们预计16年销售金额420-450亿元(+32%至41%)。畅享二线城市持续回暖东风,1季度销售靓丽艄售面积、销售金额116万方/114亿元,是15年全年的34%和36%。

　　15年在二线等城市地价大涨前加速拿地,储备资源丰厚,加快开发,16年货量充足。测算15年末未结算建面1637万方,15年新增资源建面951万方。大部分资源集中于上海、南京、苏州、常州等长三角核心城市,未来将以长三角为核心,扩展至珠三角、环渤海和中西部重点城市。15年加快开发.新开工面积741万方(同比增83%,住宅336万方同比增52%、商业405万方同比增120%),在建建面898万方(+73%),16年又计划新开工建面623万方(一16%),16年公司有足够的可售货量。

　　资金充沛融资成本低,业绩高增长有保障。公司资信情况良好,目前债务融资加权平均成本仅为7.18%,获得银行授信总额度388亿元(已使用37亿元)。尚余预收账款158亿元(+20%)锁定16年50%业绩,同时16年计划竣工建面469万方(+21%),货源充足高增长可期。由于应付债券增加,净负债率升9个百分点至40%:销售费7.9亿元(+28%)、管理费8.7亿元(+34%),财务费1.3亿元(未能资本化利息增加,+151%)。

　　公司为江苏房企综合实力第一、全国房企二十强,专注住宅、商业综合体开发运营,在二线及准二线城市极具竞争力。70%的资源集中于上海、南京、苏州等长三角及其周边消费力强劲且供需较紧张的城市,充分受益因城施策带来价量提升毛利提升的红利。

　　公司开启住宅商业双核驱动模式,依托公司在上述城市极强的竞争力,以长三角为中心辐射全国,力争在17年进入商业地产第一梯队。RNAV21.4元,股,预计16-18年营业收入为299、365、438亿元同比增速为27%、22%、20%三年复合增速为22.9%:16-18年最新摊薄EPS为1.34、1.60、1.92元,三年复合增长21.4%,对应当前股价PE11、9、8倍,6个月目标价20元,对应16年PE15倍,给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示:市场波动剧烈、全国布局受阻、养老布局不及预期。