保利地产：2015年半年报点评：业绩亮眼，积极谋变

　　保利地产

　　事件：

　　公司日前发布 2015 年中报。报告期内，公司实现营业收入 423.45 亿元，同比增长 24.55%。其中，房地产行业实现结算收入 404.44 亿元，同比增长 25.07%； 归属于上市公司股东净利润 49.5 亿元，同比增长 29.5%；基本每股收益 0.46 元，同比增长 27.78%。

　　观点：

　　公司房地产销售再创佳绩，市场占有率稳步提升。报告期内，公司实现签约销售金额760.42亿元，同比增长16.7%，签约面积为584.7万平方米，同比增长16.7%。其中，公司6月份单月签约和认购金额双双创下历史新高，分别为256.52亿元和228亿元。报告期内，公司市场占有率为2.2%，较2014年末1.79%的市场占有率提升了0.41个百分点。从公司销售区域来看，重点区域表现优异，城市群效果持续凸显。上半年，公司珠三角、长三角、环渤海三个重点核心区域累计实现销售金额超过530亿元，占签约金额的比重达到70%。其中，珠三角城市群销售规模突破260亿元，长三角和环渤海城市群销售规模超过120亿元。从公司产品结构来看，上半年，公司成交产品中，住宅产品面积占比为84%，其中，住宅产品中144平米以下普通住宅套数占比为91%。 预计下半年公司将继续抓住市场逐步向好的机遇积极推售，从而保持这种良好的发展态势。

　　公司整体财务状况良好。报告期内，公司实现营业收入423.45亿元，归属股东的净利润49.5亿元，同比分别增长24.55%和29.5%。其中，公司房地产结算收入404.44亿元，同比增长25.07%，这主要是由于本期竣工交楼面积同比增长及结转单价提高。报告期内，公司主营业务毛利率为36.24%，其中，房地产结算毛利率为35.78%，分别与去年同期增长2.44和3.51个百分点。 期末货币资金余额387亿元，资金状况良好。在保持稳健现金流的同时，公司致力于调整资产负债结构，通过多渠道补充低成本资金，降低融资成本。截至6月末，公司有息负债总额为1226亿元，有息负债综合成本为5.68%，较去年末下降0.82个百分点。总体来看，公司财务状况良好。随着公司销售的增长，以及年内降息和公司中期票据等低成本融资方式带来的融资成本下降，公司财务状况将继续向好。

　　积极实施全国战略布局， 抢占国际市场。 公司继续实施差异化的拓展策略，坚持以区域市场的供求关系、产业结构、人口等信息为基础，结合各地区的储备情况，适时补充土地资源。报告期内，公司在成都、杭州、青岛等城市获取房地产项目14个，并新进入晋中市，累计覆盖全国58个城市；同时，公司在国际化道路上迈出第一步，新进入澳大利亚墨尔本。截至报告期末，公司共有在建拟建项目235个，规划总建筑面积12210万平方米，其中待开发面积4916万平方米，一二线城市占比约为73%；在建拟建项目可售容积率面积为9015万平方米，待售面积约为5024万平方米。报告期内，公司新开工面积726万平方米，竣工面积470万平方米。 对投资开发的积极推进将夯实公司未来的发展基础， 巩固自身的行业领导地位。

　　公司面临规模增长和业务创新两方面的挑战。中国经济已经进入中速发展阶段，房地产业也从高速增长逐渐过渡到平稳发展的新常态。由于行业规模增长有限，利润率水平持续下滑，公司正面临着规模增长和业务创新两方面的挑战。 1、行业集中度正在不断提升，公司面临的竞争压力增大，如何提升运营效率，继续做大企业的规模，提高投资回报率，是公司面临的主要挑战。2、行业利润空间缩小，部分企业谋求转型，公司如何适应市场变化，培育新的业务增长点，也是当前面临的挑战之一。尽管面对着竞争日益加剧的行业环境，我们预计凭借着清晰稳定的发展战略、专业的开发能力以及优秀的管理团队和管理经验，公司将不断适应市场的变化，巩固自身的行业领导地位。

　　结论：

　　公司是国有房地产企业中的领军企业。报告期内，公司房地产销售再创佳绩，市场占有率稳步提升。同时，公司积极实施全国战略布局，抢占国际市场。由于行业规模增长有限，利润率水平持续下滑，公司正面临着规模增长和业务创新两方面的挑战。然而凭借着清晰稳定的发展战略、专业的开发能力以及优秀的管理团队和管理经验，我们预计公司将不断适应市场的变化，巩固自身的行业领导地位。我们预计公司2015年、2016年和2017年的营业收入分别为1249. 87亿元、1478. 93亿元和1743. 37 亿元，每股收益分别为1.37元、1.62元和1.85元，对应PE分别为5.64 X 、4.75X 、4.17X ，维持公司的“推荐”评级。

　　东兴证券 郑闵钢,杨骞