万科A：9月销售点评：销售表现强势，积极布局物流地产

　　万科A

　　9 月销售 244 亿元，再创年内次高

　　2015 年 9 月份，万科(000002.CH/人民币 13.07; 2202.HK/港币 17.32, 买入)实现销售面积 184 万平米，环比增长 7%，同比增长 11%；销售金额 244 亿元，环比增长 10%，同比增长 25%，强于行业 9 月销售环比持平的表现，并且再创公司年内次高；单月销售均价 13,257 元/平米，环比增长 2%。

　　前 9 月，公司实现销售面积 1,440 万平米，同比增长 14%；销售金额 1,805 亿元， 同比增长 21% ，较上月扩大 0.6 个百分点；累计销售均价 12,534 元/平米，同比增长 6%，较上月扩大 0.9 个百分点。预售锁定方面，至 15 年 9 月末，公司已售未结算金额分别锁定了我们对 2015-17 年房地产预测收入的 100%、100%和 13%。

　　拿地依然谨慎，继续积极拓展物流地产

　　2015 年 9 月份，万科在土地市场新获取深圳和无锡等地的 9 个项目，拿地区域主要集中于一二线城市，共新增建筑面积 64 万平米，总地价 31 亿元，环比下降 60%；平均楼面地价 4,904 元/平米，其中深圳北站项目 14,056 元/平米的楼面价拉高整体拿地均价，但该楼面价对于目前深圳北站区域而言仍是非常低的价格，而言公司总体拿地价格仍相对理性；9 月拿地额占比当期销售额比值回落至 13%，前 9 月拿地额占比当期销售额比值则小幅回落至 22%，拿地依然谨慎。

　　其中值得注意的是，继 5 月在贵阳和武汉公告获得 2 个物流地产项目以及 8月在上海和沈阳新获取了 2 个物流地产项目之后，9 月公司又在长沙和成都新获取了 2 个物流地产项目，近期频繁拓展物流地产标志着物流地产业务正式启动。

　　维持万科 A 股、H 股买入评级

　　万科作为行业龙头，公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升，公司前 8 月销售额市占率 3.25%，较 13-14 年的 2.09%和 2.82%均有大幅上涨，凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势；近期物管业务已提出市场化运作，或将为首个分拆上市业务，预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆，公司价值重构正逐步上演；此外，近期宝能三度举牌并结合百亿回购计划(目前已经累计回购 1,248万股)，显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好。我们维持公司2015-16 年每股收益预期分别为 1.66 元和 2.01 元，维持 A 股、H 股买入评级。

　　中银国际证券 袁豪,田世欣