万科A：销售单价创新高、股权回购空间大

　　万科A

　　9 月销售额接近6 月份高点：10 月9 日公司发布月报，9 月实现销售面积184.2 万平方米(环比+7.3%)， 销售金额244.2 亿元(环比+9.8%)，销售金额今年来看仅低于6 月份的251.9 亿；2015 年1-9 月公司累计实现销售面积1439.9 万平方米(+13.9%)，销售金额1804.8 亿元(+21.0%)。自上次月报发布以来，公司新增项目9个(包括2 个物流地产项目)，以东莞、佛山、青岛、无锡、太原、大连、成都、长沙等二三线城市为主，占地面积合计34.5 万方(环比-69.7%)，计容建面合计63.9 万方(环比-76.8%)，其中万科权益地价款合计18.6 亿元(环比-69.8%)。

　　签约均价增加明显：公司9 月份销售面积和销售金额同比分别增长11.2%和24.7%，虽然相比8 月份的22.3%和46.0%有所回落，但销售单价从8 月的12,966 元每平米上涨到13,257 元每平米(环比+2.2%、同比+12.1%)是2014 年1 月(存在签约推迟确认因素)以来的最高值，之前的销售均价高点是在2010 年11 月，基本上是近五年的峰值。销售额累计同比增速均保持在20%左右的增速，而销售均价持续上升，这有利于公司在2016 年毛利率的修复。公司9月份的销售从量价方面来看，均表现优异，四季度可能或保持相对平稳的态势。

　　拿地力度从金额方面来看明显回落：公司9 月新增土地权益金额仅18.6 亿，相比8 月的61.6 亿回落显着。公司1-9 月累计拿地权益金额315.7 亿，拿地款占累计销售额比重17.5%，依然处于较低的水平，公司补库存的空间很大。同时，公司年内再度落子物流地产，9月以地价款0.58 亿元分别在长沙经开区和成都双流县取得两个项目，计容建筑面积分别为5.5 万方和7.0 万方，公司分别拥有项目40%和50%的权益。当前公司物流地产已经布局上海、沈阳、长沙、成都、贵阳和武汉6 个城市。相比持续的销售增长，公司土地的获取力度依然显得不足，物流地产的拓展方面，拿地金额较小，与万达的项目合作进展依然值得期待。

　　维持推荐评级：公司10 月9 日发布公告，截止三季度末，公司回购A 股数量0.1248 亿股，占公司总股本0.113%，成交价格为12.57-13.16 元每股，支付总金额为1.6 亿，公司当前回购力度较小或与市场交易清淡有关，也暗示着后续回购股份的空间较大。公司销售持续走好，后期产业地产、物流地产、物业管理、度假地产等业务的落地，或触发价值重估；再考虑近期宽松的行业政策，我们认为当前位置价值投资机会明显。预计公司15-17 年EPS 分别为1.55、1.77 和1.98 元，我们维持公司推荐评级。

　　风险提示：全国房地产市场持续低迷，新业务拓展缓慢。

　　银河证券 胡华如