北京城建:业绩增长稳健 投资回报丰厚

　　2010年,公司实现营业收入46.46亿元,同比增长35.14%;营业利润18.49亿元,同比增长54.40%;归属母公司股东净利润12.01亿元,同比增长41.32%。公司拟定2010年度向全体股东每10股派发现金股利1.50元(含税)。

　　基本面概述:公司是由北京城建集团有限责任公司1998年独家发起,以房地产为主业的大型专业品牌地产商。公司主要涉足房地产开发、土地一级开发以及污水处理业务,其中,房地产业务主要分布于北京、重庆等地区;污水处理业务主要分布在安徽、河北地区。

　　业绩稳健增长,毛利率保持稳定。公司营业收入连续三年保持增长,年复合增长率达43.28%。其中,房屋销售业务是公司营业收入的主要来源,2010年实现收入45.62亿元,同比增长35.56%,毛利率为41.05%,与去年水平基本持平;污水处理业务实现收入0.12亿元,同比大幅增长335.90%,毛利率为41.79%。另外,公司2010年投资收益为6.31亿元,大幅增长327.04%,主要来源于股权转让收益以及金融股权投资。

　　房地产销售业绩好于预期。报告期内,在房地产调控新政频繁出台的背景下,公司实现房屋销售金额64.21亿元,同比增长33%;实现销售回款66.33亿元,同比增长32%,逆市创造公司销售新纪录。其中,首城国际项目保持良好的销售势头,期末累计实现销售收入27亿元;世华水岸项目在热销中临近清盘;筑华年项目和世华泊郡开盘冷市不冷,去化率达到60%以上,超出市场预期;重庆熙城项目首批开盘当日即告售罄。

　　加大土储投资力度。2010年,公司购置土地规划建筑面积125.77万平方米,同比增长80%,为历年来土地购置面积最多的一年。公司分别通过投标方式获得小营项目两期二级土地开发权、通过竞买获得成都市双流县项目的土地二级开发权、通过收购世纪鸿城公司股权增加权益开发面积,另外,青岛黄岛项目也正式启动。

　　土地一级开发项目逐步推进。公司在完成小营项目土地一级开发并获取其二级开发权后,目前拥有3个土地一级开发项目,总占地面积66万平米,规划面积125万平米。其中,望坛项目已取得建设用地规划许可证,确定了规划方案,目前正在积极准备拆迁工作;东坝项目控规具备了政府收储和二级开发条件;动感花园项目取得了土地一级开发延期批复和项目土地重新核准批复。

　　污水处理业务强劲增长。公司2010年污水处理收入大幅增长。报告期内,公司成功中标山东禹城污水处理BOT项目;安徽绩溪、宁国项目和河北大城项目正式投入运营,营业收入超过预期;安徽巢湖项目竣工,进入生物调试阶段,另外,公司顺利通过河南玉川污水处理厂BOT项目招标资格预审,如能中标,公司将拥有的污水处理厂将增加为7家。

　　股权投资“有声有色”。公司分别持有国信证券与锦州银行4.90%和4.68%的股权,其中国信证券11年很有可能上市,预计将给公司带来约35亿元的账面收益,每股溢价4元,而锦州银行也已经启动了上市工作。

　　此外公司还持有30%中科招商股权,所投资的钢研高纳、数码视讯、广州杰赛等多家企业已在中小板、创业板上市,南京微创也在积极筹划创业板上市。此外,公司投资3280万元间接持有北京爱普益医学检验中心有限公司39.88%股权,其为北京市卫生局批准设置的唯一一家省级专业临床检验中心。

　　非公开发行情况。公司计划非公开发行股票数量不超过2.9亿股,发行价格不低于11.47元/股,发行对象为包括公司控股股东在内的不超过十家的特定对象。其中,城建集团承诺认购不低于2000万股。本次非公开发行完成后,城建集团持有的股份占股份总额的比例将由50.41%下降为39.71%,仍处于相对控股地位。

　　募集资金用于北京北苑南区项目、北京房山长阳项目、重庆西彭项目以及北京望坛危改及土地一级开发项目,募集资金拟投入总额为32亿元。目前公司非公开发行方案已获北京市国资委批准。

　　盈利预测和投资评级:预计公司2011年-2012年每股收益至1.52元和1.79元,以昨日收盘价15.26元计算,对应的动态市盈率为10倍和9倍,公司业绩增长稳健,股权投资收益可观,估值水平较低,但是考虑到其土地储备相对有限,维持其“增持”的投资评级。(天相投资 石磊)