陆家嘴:存量变现,安然过冬

　　类别：公司研究 机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：陈慎,刘璐 日期：2018-04-03

　　结算收入收缩,存量盘活推动业绩增长:公司2017年减收不减利主要来自投资收益项,即四季度公司将持有渣打银行大厦的佳寿公司51%股权转让,为公司带来8.21亿的净利,与此同时,16年转让佳寿公司49%股权的处置行为结转计入当期投资收益,合计17.16亿。相对而言16年是公司住宅结算大年,短期内住宅开发结算的高峰期已过,17年结算增长有赖于非核心存量资产盘活,且18年预计还将持续。

　　地产开发步入空窗期,加快补库存与新项目入市进度:目前公司住宅地产开发不仅结算量大幅萎缩,销售也进入停滞阶段。土地储备除了前滩中心综合体项目以及参股的临港地块,即是今年完成收购的苏州绿岸房地产开发有限公司。随着公司整体“地产+金融”平台的搭建完成,我们认为如何充分利用金控平台以及两者的协同作用,从而谋求进一步增长,将是未来公司考量的重心。

　　租赁稳步增长,贡献持续稳定现金流:目前,持有的主要在营物业总建筑面积达164万方,其中甲级写字楼的总建筑面积115万方,高品质研发楼的总建筑面积21万方,商铺物业的总建筑面积超10万方,住宅物业的总建筑面积9万方,酒店物业的总建筑面积8万方。报告期内,公司实现房地产租赁相关现金流入24.3亿元,同比增加29%。这也是公司未来主要看点。

　　投资高峰财有余力,为新格局铺路:由于公司去年现金收购金控平台,今年又大举扩充土地储备,短期偿债压力又有所回升,但全年净负债率有所下降。今年5月获批发行公司债,规模50亿,可见公司作为本地国企的融资优势。工程投资高峰已过,但以目前的在建量,未来三年每年工程投资仍将在35亿以上,因此未来仍然需要进一步打开融资渠道。

　　盈利预测与投资评级

　　预计公司18-19年EPS分别为1.08、1.29元,维持“增持”评级。