首开股份:稳定增长 业绩符合预期

　　评述

　　2010年公司营业收入大幅增长,主要受益于商品房结算收入和土地转让收益的增长,同比增幅分别达到26%、185%。

　　受益于09年以来的地价、房价上涨,公司盈利能力出现大幅上升。其中,房产销售毛利率增加9.2个百分点至40.7%,土地开发转让增加11.5个百分点至59.4%,综合毛利率增加11.8个百分点达到47.0%,连续三年上升。预计,2011年结算项目的毛利率还会进一步得到提升。

　　2010年,公司商品房销售面积91万平米,同比增23%,合同销售金额134亿元,销售增幅处行业中游偏下,但规模上仍达到了历史最高纪录。

　　稳步推进全国发展战略,化解单一市场风险。公司大本营北京是2010年以来政策调控的风暴眼,为规避政策风险,公司已经新进入12个二、三线城市。公司经营策略是"北京项目做品质,异地项目高周转"。公司现有项目权益总建面达到1200万平米,其中北京450万平米,A股地产公司中储量最为丰富。

　　公司费用控制能力还有待提高,销售、管理费用率达到9.8%,较上年下降了1.3个百分点,但仍处行业高位;负债水平有较大幅度上升,净负债率提高57.9个百分点,达到76.7%,远高于行业30-50%的平均水平。

　　调控常态化之下,公司对市场持谨慎乐观态度。2011年经营目标:竣工100万平米,较上年实际完成额下降10%,销售面积177万平米,接近上年完成额的2倍。

　　公司业绩锁定较高,期末预收款74.5亿元,占2011年预测收入的83%。预计11-13年主营业务收入分别为89亿元、116亿元、162亿元,EPS分别为1.62元、2.03元、2.74元,目前股价对应2011年市盈率10倍,对2011年NAV值有38%的折让,具有良好的安全边际,我们设定公司目标价20元,维持"买入"评级。(东海证券 桂长元)