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事件： 为了解首开股份的项目开工、销售、融资等经营现状，我们对其进行了调研。 点评： 今年有一定销售压力，灵活定价等销售策略效果尚可。 2011年首开股份计划销售176.03万平方米(含未合并报表项目11.78万平方米)，比去年91万平方米的销售面积增长93.43%。销售计划构成中，京内项目98.93万平方米(含保障房51.15万平方米)，占56.2%，京外项目77.1万平方米，占43.8%。但由于今年销售计划增幅较大，且北京是本轮调控政策最严厉的城市，首开股份销售压力较大。 我们从首开股份前5个月的销售情况来看，京外项目去化率优于京内项目。 今年一季度首开股份销售回款31.26亿元，前5个月销售回款约50亿元(其中合并报表项目约40亿元)，离全年目标还有一定差距。 首开股份今年3、4月销售情况不理想，5月公司积极调整了销售策略，如依据市场情况灵活定价、小面积推盘、实行销售奖励机制等，销售有一定起色。以北京常青藤项目为例，5月推盘9000万平方米，采取降价销售，去化率达80%。下半年推盘项目中，北京保障房项目由于客户锁定，销售不成问题(小屯项目由于规划调整，今年达不到销售条件)，其他项目公司将继续采取市场化的销售策略，加大销售力度，力保完成销售任务。 此外，首开股份项目开复工按计划进行，全年计划暂不考虑调整。2011年公司计划新开工381.07万平方米(含未合并报表项目111.53万平方米)，主要集中在下半年。前5个月合并报表项目已实现新开工50万平方米，新开工均按计划进行，全年计划暂不调整。 首开股份土地储备丰富，新增土地计划可能根据市场情况调整。 据悉，首开股份现有在建拟建项目37个(并表)，建筑面积约1260万平方米(权益内约1173万平方米)，按目前的开发能力，至少能满足公司4年的开发需求。前5个月公司新增项目3个，建筑面积约58万平方米，土地款约30亿元。 首开股份计划全年新增拿地支出约50亿元，由于公司目前土地储备丰富，不排除公司可能会根据市场情况调整年初土地储备计划。 多渠道融资缓解资金压力，资产状况良好。 截至2011年3月31日，首开股份资产负债率75.73%，有息负债率57.29%，账上现金83亿元，短期借款5亿元，一年内到期非流动负债79亿元，长期借款110亿元，尚无短期偿债压力。我们预计公司2011年经营资金需求约130亿元，除银行贷款外，公司积极需求信托、中期票据和私募债等多种融资方式，融资成本相对较低，并取得一定成效，加上前5个月份约40亿元的销售回款，有利于缓解公司资金压力。和其他中大型房地产上市公司比较，公司资产状况良好。 按照我们假设的项目结算进度，预计首开股份2011-2013年每股收益分别为1.15元、1.48元、2.00元，同比增长27.89%、29.01%、34.62%。 前期市场传闻首开股份业绩激励计划低于预期，引起股价下跌，风险已得到一定程度的释放。公司目前估值较低，具有中长期投资价值，给予其“增持”的投资评级，6个月目标价为14元/股。 |
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