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　　万科：逆风飞扬，再度领跑

　　事项：

　　1月4日晚，万科公布12月销售数据：12月公司实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元；全年公司累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4 亿元。

　　评论：

　　全年销售额及销售面积创历史新高，销售额行业排名top1，符合市场预期

　　万科12月份实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2 亿元，分别同比回落13.06%和30.3%，环比回落18.83%和29.79%；2011年全年，万科累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4 亿元，分别同比增长19.78%和12.37%。12月单月销售情况逊色于全年其他月份水平，我们认为原因如下：(1)在政策重压，行业基本面调整的大背景下，万科营销也同样面临着一定的挑战；(2)季节因素：从过去几年的销售情况看，12月份由于冬季因素房地产销售情况会弱于其他月份，行业如此，万科也不例外。纵观全年，在限购、限贷、限证，房地产行业四面楚歌的艰难背景之下，万科创下行业销售新纪录，实属不易。“1215亿元”的销售金额，位居中国房企销售排行榜TOP1。

　　战略得当，产品定位顺应市场，营销策略灵活

　　我们认为，万科能够长期领跑全行业主要得益于以下三方面因素：(1)在发展战略上坚持“不与政策进行博弈、快进快出、不当地王”；(2)在区域布局上，一、二、三、四线城市均有一定的土地储备，在市场波动时，推盘、周转具备一定的腾挪空间；(3)产品顺应市场需求，以144平米以下、精装修产品为主，面对准刚需市场，在今年限购、限贷的市场环境下，受政策冲击较小；(4)通过灵活的定价策略保证销售顺畅：12月份万科销售均价9716元/平方米，同比下降19.83%，全年万科销售均价11303元/平方米，同比下降6.19%。

　　拿地谨慎，积极战略防御

　　2011年，万科拿地谨慎，战略防御意图明显：(1)万科全年购得土地总建筑面积1799.85万平方米，权益建筑面积约1168万平方米。购地总金额457亿元，公司支付部分仅为296.64亿元。其中，购地总金额和公司需支付地价分别占公司销售总额的37.6%和24.4%，远低于2010年全年76.1%和55.0%的水平，低于09年全年48.4%和38.8%的水平；(2)从拿地方式上看，万科在年内拿地以权益合作获取土地资源的方式居多，而且全年获取土地平均权益仅为65%，低于2010年的72%和2009年的80%；(3)合作拿地是利用合作方资源获取廉价优质土地储备的重要方式，在此种模式之下，万科全年购地平均楼面地价仅为2540元/平方米，低于2010年全年2791元/平方米的均价水平，仅比2009年全年2470元/平方米的地价水平上涨3%。

　　行业领跑，市场份额进一步提升，维持“推荐”评级

　　按我们预测2011年全年全国住宅市场销售数据计算，万科全年销售面积预计将占全国全年住宅销售面积的1.09%，全年销售金额预计将占全国全年商品住宅销售金额的2.50%，两项市场占有较去年同期分别有0.13和0.05个百分点的提升。2012年，政策调控、行业调整将持续，我们预计万科凭借其资金、管理、品牌等优势有望进一步抢占市场份额，实现稳定增长。预计公司2011-2013年EPS为0.88元、1.17元和1.44元，对应PE为8.3x、6.3x和5.1x，公司NAV11.7元，目前P/NAV为0.63，估值低廉，增长确定，维持“推荐”评级。(国信证券研究所)