万科A：物流地产迈出第一步

　　万科A

　　事件

　　万科公告了5 月销售情况，5 月单月公司实现销售面积165.1 万平米，销售金额206.7 亿元。2015 年1~5 月份公司累计实现销售面积707.1 万平米，销售金额847.6 亿元。对此，我们简评如下：

　　评论

　　销售持续保持高增长；预判上半年将完成销售目标预测的43%。继4 月份公司交出销售额177.6 亿元的靓丽成绩单之后(同比增长39%，环比增长20%)，5 月份公司销售数据依旧强劲，单月销售额206.7 亿元(为历史上单月销售第5 位)、销售面积165.1万平米，同比分别增长42%和34%，环比增长16%和13%，也超出5 月30 大城市成交面积平均12%的环比增幅。5 月单月销售均价12520 元/平米，环比继续上涨3.1%，同比上涨5.8%，销售均价达今年最高点。往前看，随着推盘增加、地方政策落地，我们预期公司6 月份销售也将保持环比增长约10%~15%，上半年将完成我们销售目标预测的43%。

　　5 月拿地环比有提速，但拿地积极性依然低于正常区间。公司5月份新增住宅项目4 个，分布在天津、广州、南昌和成都，新增权益建面约120 万平米，需支付地价55.3 亿元，土地投资较1-4月份有所提升(1-4 月共新增12 个项目，需支付地价款107.5 亿元，拿地款占销售额比重为16.8%)，当月拿地款占当月销售额比重为26.7%，但仍低于30%-40%的正常区间，显示公司在拿地方面依旧趋谨慎。

　　但物流地产迈出第一步。继上月与万达宣布战略合作后，公司又在物流地产迈出坚实一步，截止目前已获得两个物流地产项目，贵阳龙里物流项目和武汉阳逻物流项目，建面分别为10.1 万平米和7.6 万平米，公司分别拥有其50%和100%的权益。而公司在海外拥有丰富的融资渠道，海外融资低成本资金将有助于公司实现物流地产项目的快速复制扩张。

　　万科依旧是我们A 股的首选标的，目前股价对应2015/16 年市盈率8.5/7.8 倍，NAV 折让1.4%，依旧维持“确信买入”评级和目标价19.0 元。

　　中金公司 宁静鞭