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000002[万科A] 房地产业 研究机构：中投证券 分析师： 李少明 投资要点： 楼市入冬，信贷低迷，推盘销售压力增大，11月销售低于预期，但符合市场情况。公司11月销售面积和金额同环比仍有所下降，销售结构性因素致销售均价涨近一成。11月实现销售面积73.8万平米，销售金额82.9亿元，同比降23.9%和35.6%， 环比降26.5%和19.8%。销售均价1.12万元，同比降15.3%，环比升9.1%。 1-11月销售同比增长约两成，在弱市中保持稳定增长，领先行业。1-11月实现销售面积1021.8万平米，同比增长23.3%；实现销售金额1163.5亿元，同比增长16.6%；销售均价11387元，同比跌5.4%。年底前仍有较大推盘量，在市场低迷的情况下即使再"以销定价"的策略下，全年实现1300亿元销售额有一定难度。 谨慎拿地，11月新增项目3个，分别位于上海、珠海和贵阳，共获取权益建面53.9万平米，需支付权益地价款12.3亿元。新增项目平均楼面地价2273元，由于在上海获取的土地位于虹桥商务区，拿地均价较1-11月平均地价低14%。 1-11月新增项目52个，获取权益建面1122.3万平米，合计需支付权益地价297.9亿元，同比下降28.8%。1-11月累计地价/累计销售额为0.26，去年同期为0.42， 差距进一步扩大，扩张步伐更为稳健。1-11月平均楼面地价2655元，较10年拿地成本低2.1%。土地市场持续低迷，公司将借行业深度调整的绝佳机会在2012年积极寻找或以合作方式锁定优质资源，继续保持低成本、高毛利率的竞争优势。 公司对行业运行规律的把控能力超凡，以开发刚需普通住宅中小户型产品为主，受调控影响小，保证了公司平稳运营、正常周转。同时公司伺机而动，获取资源成本持续走低，继续保持良好的盈利竞争优势，凸显了龙头公司逆周期高增长的非凡实力。 公司今明两年业绩已锁定，前两年获取的低廉资源也可保障公司未来盈利不受冲击。2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV9.2元，股价对应PE分别为9/7/5倍。目前股价8折交易，维持"推荐"评级。 风险提示：注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。 |
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