点万科A :销售略低于预期 继续稳健经营

　　2011年4月份公司实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,分别比2010年同期增长7和1%,销售均价为11652元,同比下降5%。1-4月,公司累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434亿元。本月新增土地仅一块,土地权益面积为57.2万平米,对应土地支付价格为31亿。

　　本月销售同比基本持平,略低于预期。4月,万科销售金额环比下降14%,同比基本持平,略低于我们此前的预期。主要原因是,一方面供货量较上月有所下降,其中本月推盘量为70亿左右,较上月100亿有明显回落;另外,销售率有所下降,新盘去划速度在60%左右,较1-3月64%-65%左右继续有所回落,与去年的70%-75%以上的去化速度有明显差异,在一定程度上反映市场成交相对放缓的趋势。

　　但从整体销售情况来看,仍好于行业平均水平,且预计随着下月供货量的回升,销售情况环比将有所增加。申万跟踪的6大城市单月成交面积合计为284万平米,同比萎缩幅度为46%,万科销售情况继续显著跑赢大势。预计5月万科新推盘量将有所增加,至少超过3月的水平,意味环比销售将有所回升。

　　继续谨慎拿地原则,新增土地储备仅一块。本月万科新增土地储备仅1块,显示公司对土地市场的谨慎态度。年初至今,全国土地金额同比下降17%,申万跟踪9大城市下降38%,溢价率降低至21%,土地市场下滑明显,预计随着后期销售的回落和开发商资金的紧张,土地市场将处于继续下行的趋势之中快周转,增长确定,股价安全度较高,维持买入。目前万科股价对应2011年动态PB仅为1.5倍,处于08年最低点水平,而从行业整体向下调整的压力,万科的盈利状况等多种因素来看,都远远好于当时,股价安全度整体很高;此外,从未来的盈利增长情况来看,整体下调风险不大。主要理由是:极端下,若与去年持平,结算利润率降低至11%,则创造的每股利润也应该在1.1元左右,整体来看,业绩不存在大幅度下调的风险。维持2011年和2012年0.91元和1.41元,2011年业绩100%锁定。目前股价在底部,建议投资者可继续买入,风险主要来自于紧缩预期所带来的不确定性。

　　(申银万国)