房贷新政一波接一波，加息的预期尽管起起伏伏但也一直都在，在这样的情况下，曾一度消沉的固定利率房贷又有回暖迹象。羊城晚报记者近日走访广州市场发现，银行又陆陆续续推出了固定利率房贷产品，但因为市场仍有不确定性，因此这些产品大多以短期为主，利率也普遍高于央行基准利率。银行人士表示，对于多套房购房者或加息预期比较强烈的人来说，选择固定利率房贷仍有着数。

固定利率房贷小幅回暖

2006年，由于央行不断加息，不少银行都推出固定利率房贷，帮助贷款人锁定风险。当时各行的利率有高有低，但一般都低于基准利率、高于8.5折后的下限利率。情况从2008年下半年开始发生改变，由于央行持续降息，固定利率房贷的利率就显得高了。经历2009年，由于央行一整年都未调整利率，因此固定利率房贷市场需求变得很小，不少银行甚至暂停了这一贷款品种的发放。

不过记者近日走访省内银行发现，随着通胀指数加大，加息预期开始变得强烈，尽管现在国内外环境变化使得近期加息压力减小，但对央行年内加息的猜测一直都没有消失。在这种情况下，固定利率房贷呈现出复苏迹象。

今年2月份，广州各家银行中仅有光大银行一家有推固定利率房贷，但近期中行、工行、建行、农行和深发展等都表示有固定利率房贷可提供。但利率普遍高于同期基准利率，不同银行利率还有所差别。

首套房选固定利率不划算

对于首套房的购房者来说，选择固定利率房贷并不划算。由于目前大部分银行仍可执行利率下浮政策，部分银行的下浮幅度可以达到20％以上，如工行就表示，首套房利率根据首付成数而定，首付三到四成的，利率下浮20％，首付在四成以上的，利率可以下浮25％，在利率可以下浮的情况下，即使以后可能多次加息，选择固定利率房贷节省的钱也未必有利率下浮省的钱多。

购多套房选固定利率能省钱

但这个情况在非首套房购房时，就或许能帮到购房者了。

市民周先生近期准备购买一套改善型住房，房价200万元，由于属二套房，首付需五成，利率上浮10％为6.534％。周先生准备向银行贷款100万元，分20年月供。

如果周先生办理浮动利率房贷，假设以后利率和上浮10％的政策不变，按照等额本息还款法分20年期还，利率为6.534％，每月月供为7475.76元，20年总共需还利息794182.79元。

若周先生选择深发展的3年期固定利率气球贷，月供按20年计，等3年贷款期限满后，再选择17年期的浮动利率房贷续贷。在市场基准利率和二套房贷政策不变的相同假设下，按照等额本息还款法，则在前3年，每月需支付的月供为7129.74元；三年后，月供为7433.95元，20年总共需支付利息773197.36元。这比直接选择浮动利率房贷节省了20985元。

这也就是说，利率固定3年就可节省2万多元利息。如果在未来3年，央行多次加息，则选择固定利率房贷节省的钱会更多。

“这种方式对二套房及以上的购房者来说更适用。”银行人士表示，由于二套房本身就利率上浮10%，和固定利率房贷的利率相比相差不多，若是遇到加息，那固定利率就显得划算了。比如建行3年期固定利率房贷的利率是5.98%，二套房按基准利率上浮10%是5.94%，二者只相差0.04%，只需一次加息0.27个百分点，选择固定利率就可以开始省钱。

利率锁定期宜短不宜长

记者调查发现，市场上的固定利率房贷多以三、五年的短期为主。银行人士表示，固定利率房贷还是以短期为主较好，尤其是在当前利率变化比较频繁的时期，短期更能发挥规避风险的作用。

“固定利率期限并不是越长越好。”银行理财师称，尽管市民都是在进入加息周期时才选择固定利率房贷，但这个加息周期能维持多久却不一定。“就算加息，一笔房贷一般都要15年到20年，这期间会加息，也可能降息。如果一下子固定20年利率不变，进入降息周期的话，贷款者反而可能要支付比别人更高的利息，就达不到省息目的了。”该人士建议，市民选择3年左右的期限较好，最好不要超过5年，如果选择太长，中间降息后想要更改固定利率，一般都需要额外支付一定的费用，这种情况在2008年就曾大批出现过。

当前人民币贷款基准利率表

一至三年（含三年） 5.40%

三至五年（含五年） 5.76%

五年以上          5.945%

■名词解释

固定利率房贷

是指在约定期限内，贷款利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化的产品。其利率水平一般以签订合同时的市场利率情况确定，一旦确定通常在合同期内不可调整。因此，这种贷款方式较适合预计未来利率会上涨的时期选择，在一个加息周期里，这类房贷产品可以通过在未来几年锁定利率而达到省息效果。

广州市场部分银行固定利率房贷情况

中国银行   

利率： 3年期：5.67%；5年期：6.12%

贷款特征：固定期限满后，可再次选择固定利率，也可转浮动利率

限定条件：只接受一套房客户申请

广发银行  

利率：一年期：5.31%；3年期：6.39%；5年期：6.69%

贷款特征：固定期限满后，可再次选择固定利率，也可选择浮动利率房贷

限定条件：不区分几套房，但是第三套房申请很难通过审批

深发展

利率：二套房3年期：5.94%；三套房3年期：6.21%

贷款特征：3年期满后，要申请续贷并再次办理抵押手续

限定条件：如果有还款记录不良，续贷时存在风险

招商银行

利率：5年以上期限贷款，固定前3年，利率为6.66%，固定前5年利率为6.75%。只办短期纯固定利率房贷，贷款期限不超过固定利率期限，则3年期利率为6.39%，5年期利率为6.66%

贷款特征：纯固定利率贷款与固定利率+浮动利率的混合型贷款，利率水平不一样

限定条件：不区分首套房和二套房，不过利率均比1.1倍浮动利率要高