天虹商场 （002419股吧,行情,资讯,主力买卖）:3.18亿购置物业，开设南昌第五店

　　事件:

　　公司公告下属全资子公司深圳市天虹置业有限公司向南昌联发置业有限公司购置位于江西省南昌市红谷中大道联发广场地上一层至地上四层物业，约38，000平方米，用于开设天虹商场，购置金额31，836万元(含税)，后续装修、设备购置等投资预计约为4，298万元。该项目投资合计约为36，134万元。

　　一、评论:

　　1、天虹上市时即表示，将在适当的时候增加核心商圈持有物业比例，优化资产配比，以应对租金长期上涨的不利影响。另一方面，自有物业在门店规划和设计时，自主权更大，更有利于未来经营的展开。我们判断公司未来还会有购置核心商圈合适物业的计划，但发展战略还是会以轻资产为主，固定资产占总资产比例不超过30%。

　　2、购置价格为每平米8378元，与该物业所在楼盘联发广场住宅均价13000元/平米(搜房网数据)相比，价格低廉，我们认为开发商希望通过天虹的入驻而拉高整体楼盘档次，从而提高住宅部分售价，从侧面也说明天虹商场在南昌地区的品牌形象已经深入人心。

　　3、按20年折旧算，每天每平米折旧额为1.15元，相比南昌另几家分店的日平米租金，成本较低。

　　4、目前南昌已有三家门店，已经全部实现盈利，此次公告的联发广场店为南昌的第五家店，拟于2012年开业，我们认为，随着该店的开出，天虹在南昌地区的规模优势会更加明显，将成为公司重要的利润贡献区域。

　　二、投资建议

　　天虹商场是典型的成长股，有扩张，有利润，核心卖点在于开店空间大、快速的门店复制及异地拓展能力、密集布点的展店策略体现规模优势，股东实力雄厚，公司治理结构完善，管理层激励到位。投资亮点在于:

　　门店布局和扩张更受益于城市化:我们认为中国城市化率超过50%以后，人口的流向是以小城市进入大城市，大城市郊区化和大都市圈形成为主，天虹以珠三角、长三角和环渤海地区为战略拓展区域，向一级城市新城区及二、三线城市为开店重心的发展战略能更大程度上享受城市化带来的好处；

　　社区商业发展空间大:在百货经营同质化、交通日益拥挤、居民追求有效率的一站式购买的背景下，社区商业有较大的发展空间，而目前社区商业经营尚有较多空白点，天虹作为社区购物中心经营的领先者，拥有巨大的发展潜力；

　　差异化的组合业态模式，标准化程度高，可复制性强:“百货+超市+X”体现门店经营差异化，各业态有机结合，有效吸引客流量增长；

　　外延、内生增长都很强劲:门店数量扩张较快，未来2-3年门店数量及面积扩张接近20%，门店存活率接近100%，经营4年以上的门店依然有着两位数的同店增长率，半数老门店正处于收入和利润的快速增长期，老店的利润增长能够在覆盖新店培育期亏损的基础上，使公司利润保持较快增速；

　　门店培育期短:得益于区域密集布点的开店策略，公司在后台招商采购上有规模优势，营销管理费用能得到有效分摊，使得新开门店培育期能得到较大程度缩短；

　　成长性好，抗风险能力强:近5年收入和扣非后净利润复合增长率分别达到26%和25%；剔除老深南店关店影响，05-09年扣非净利润年复合增长率达到41%，金融危机影响下2009年的剔除老深南店影响后的收入和净利润增长分别达到了22%和27%，显著高于同区域内的其他零售公司；

　　优秀的管理团队:公司管理团队凝聚力较强，执行力优秀，激励到位，115名高管拥有约总股本8%的间接股权激励；公司将最先进管理技术和20余年经营管理经验相结合，以工业企业的管理理念管理零售企业，内部管理规范化、标准化、制度化，公司运营模式的内部可复制能力强。

　　维持2011、12年EPS0.84、1.15元的盈利预期。作为成功实现跨区域拓展的零售公司，公司能够享受估值溢价。近期受购物卡及小非减持预期影响，公司股价下跌较多，正好提供较好买入机会，维持“强烈推荐-A”的投资评级，目标价位35元，对应2012年30倍PE。

　　风险因素:宏观经济波动影响消费者信心；新店培育期低于预期。 (招商证券 （600999股吧,行情,资讯,主力买卖）杨夏)